Учебник. Правовое регулирование недвижимости
Николай Михайлович Голованов
Владимир Борисович Гольцов
Учебник «Правовое регулирование недвижимости» предназначен для студентов высших и средних профессиональных учебных заведений в соответствии с федеральными государственными образовательными стандартами соответствующего уровня и профиля с учетом специфики изучаемых предметов по специальности.В учебнике нашли отражение опубликованные ранее авторские работы, связанные с предлагаемой тематикой. В основе учебника находятся исторические аспекты недвижимости в России, распространенные виды сделок с недвижимостью; условия действительности сделок с недвижимостью; сделки с недвижимостью, признаваемые недействительными; наиболее известные договоры, заключаемые с недвижимым имуществом. Учебник снабжен образцами наиболее востребованных в практике заключения договоров с недвижимостью.Текст учебника базируется на законодательстве по состоянию на 01.01.2024 года.
Николай Голованов, Владимир Гольцов
Учебник. Правовое регулирование недвижимости
Учебник «Правовое регулирование недвижимости» предназначен для студентов высших и средних профессиональных учебных заведений в соответствии с федеральными государственными образовательными стандартами соответствующего уровня и профиля с учетом специфики изучаемых предметов по специальности.
В учебнике нашли отражение опубликованные ранее авторские работы, связанные с предлагаемой тематикой.В основе учебника находятся исторические аспекты недвижимости в России, распространенные виды сделок с недвижимостью; условия действительности сделок с недвижимостью; сделки с недвижимостью, признаваемые недействительными; наиболее известные договоры, заключаемые с недвижимым имуществом. Учебник снабжен образцами наиболее востребованных в практике заключения договоров с недвижимостью.
Текст учебника базируется на законодательстве по состоянию на 01.01.2024 года.
© Гольцов В.Б., Голованов Н.М.
2024
ВВЕДЕНИЕ
Юридическая конструкция недвижимости, определяемая в законодательстве как имущество, находящееся в гражданском обороте и связанное с земельными участками и участками недр, в том числе капитальные здания, иные дорогостоящие и предназначенные для длительного использования сооружения, нуждается в совершенствовании, поскольку не отражает всех признаков, характеризующих другие объекты недвижимости, которые, могут быть и не связаны с землей. В то же время необходимо отметить, что правильное понимание и определение юридической конструкции недвижимости, является одним из важнейших условий нормального функционирования российской экономической системы. Именно поэтому правовому регулированию отношений, которые касаются недвижимости, уделяется особое внимание законодателем в целях надлежащей организации современного гражданского оборота. Пробелы в правовой основе недвижимости, ошибочные решения в данной области общественных отношений неминуемо отрицательно скажутся на многих факторах экономического и социально-политического развития Российской Федерации и, соответственно, требуют устранения.
В настоящее время сфера правового регулирования оборота недвижимости переживает период интенсивного реформирования, осуществляемого на основе Концепции развития законодательства о недвижимости, разработанной в 2008 году Советом при Президенте РФ по кодификации гражданского законодательства, в составе ведущих специалистов в области цивилистики. В том числе В. В. Витрянского, В. М. Жуйкова О. М. Козырь, А. А. Маковской, Е. А. Суханова и др.
Несмотря на то, что в Концепции определены общие рамки и начала реформирования законодательства о недвижимости, тем не менее многие противоречия правового плана в ней разрешение не нашли.
Вызывает одобрения, что в Концепции разработаны меры для уточнения определения недвижимости и расширения круга объектов, подлежащих регулированию, а также введено подробное регулирование их статуса. Важно отметить, что применяются общие положения гражданского законодательства о вещах к недвижимости; ограничиваются случаи возникновения общего права долевой собственности на недвижимость; устанавливается принцип "единого объекта" недвижимости, объединяющего земельный участок и построенные на нем сооружения, принадлежащие одному владельцу; установление чёткого определения объектов общего пользования в нежилых зданиях; закрепление правил о консолидации помещений в здании как способа образования одной недвижимой вещи (здания); введение понятия объекта незавершенного строительства; процесс установления новой системы вещных прав, которая включает в себя различные виды прав.
Часть приведённых выше положений нашла своё отражение в действующем гражданском законодательстве, и об этом пойдёт речь в предлагаемом учебнике, другая часть еще нуждается в нормотворческой реализации и включения в правоприменительную практику.
Содержание учебника соответствует федеральному государственному образовательному стандарту специалистов, подготавливаемых уровней, с учетом специфики изучаемых предметов по специальностям, связанным со строительством. В учебнике освещаются исторические аспекты недвижимости в России, понятие и виды недвижимости; сделки с недвижимостью и условия их действительности; договоры, заключаемые с недвижимым имуществом.
В настоящем учебнике представлены точки зрения и работы, которые ранее были опубликованы авторами в статьях и иных учебных источниках. Учебник снабжен образцами договоров с недвижимостью, представляющих определённую сложность в описании предмета договора, прав и обязанностей его сторон, ответственности за нарушение договорных условий, форс-мажорных обстоятельств.
Учебник рассчитан на студентов высшего и среднего профиля обучения. Его содержание может представлять интерес для преподавателей, ведущих курс гражданского права в учебных заведениях среднего и высшего образования, практикующих юристов, иных лиц, интересующихся проблемами частноправового регулирования сложных отношений с недвижимостью.
РАЗДЕЛ 1. ОСНОВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
ГЛАВА 1. ИСТОРИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ
1.1.История становления и развития норм гражданского законодательства об объектах недвижимости
Термин «недвижимость» впервые появился в отечественном гражданском законодательстве в 1714 году, в изданном Петром I Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». К последним относились:
– «вотчина» (наследственное владение землей с находящимися на ней постройками, инвентарем, а также «правами на холопов»);
– «поместье» (личное земельное владение, предоставлявшееся под условие несения воинской или государственной службу, на период такой службы);
– «имение» (земельное владение с усадьбой – комплексом жилых и хозяйственных построек, садами и т.п., полученное в дар, по наследству, в виде приданого, за военные заслуги от царя, приобретенное при покупке, в том числе на торгах, и т.п.);
– дом;
– «двор» (участок земли, прилегающий к дому, с жилыми или хозяйственными постройками);
– «лавка» (помещение для торговли);
– земля (в виде земельного участка);
– деревня (небольшое селение, где не было церкви, в отличие от сел, где церковь была)1.
По сути дела, к объектам недвижимости в этот период времени относились некоторые земельные ценности, будь то земельные участки с расположенными на них строениями и насаждениями, а в случаях, специально указанных в законе, и с проживающими на них людьми. Такой подход к пониманию недвижимости, с незначительными изменениями, сохранялся вплоть до конца ХIХ века. При этом каких-либо определений недвижимости, недвижимому имуществу и недвижимой вещи законодатель не давал. Все они рассматривались как однопорядковые. Корректировался только перечень своеобразных объектов недвижимости.
Так, по Своду законов Российской империи 1832 года2 из недвижимостей были исключены «вотчина», «поместье», «имение», сблизившееся к тому времени по своему содержанию. Заменил эти понятия термин «земельный участок». В перечень недвижимостей были добавлены «угодья», заводы, фабрики, «всякие строения», пустые дворовые места. Сохранились в качестве недвижимостей «двор», «лавка», «деревня» (ст. 384).
Земли по Своду законов подразделялись на населенные и ненаселенные. Принадлежностями населенных земель считались расположенные на них церковные строения, господские и крестьянские дома, дворы, мельницы, мосты, плотины, «гати» (ст. 386). Принадлежностями как населенных, так и ненаселенных земель объявлялись реки, озера, дороги, мосты, недра (ст. 387).
Особо выделялись принадлежности фабрик и заводов, к которым относилось имущество, необходимое для производственной деятельности, а также приписанные к ним деревни и крестьяне, земли, покосы, леса, «руды» и «другие ископаемые» (ст. 388).
Как видим, недвижимостями считалось всё то, что вообще не подлежало перемещению в силу их физических свойств (земельные участки, водные объекты, недра, дома, церкви, дороги), и то, что можно было разобрать и перенести (гати), а также имущество, используемое в производственной сфере, включая людей (заводы, фабрики, деревни).
В последующих изданиях Свода законов содержалось «Положение о сельском состоянии», где были сосредоточены нормы о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости, и «Положение о бывших государственных крестьянах», что ознаменовало их исключение из принадлежностей недвижимости.
Поскольку понятия «недвижимое имущество» и квалифицирующих его признаков, по которым можно было бы непосредственно определить разницу между движимыми и недвижимыми вещами, в приведенных законодательных актах не содержалось, постольку в вопросах недвижимости приходилось ориентироваться только на их исчерпывающие перечни, установленные законодателем. Это дало повод правоведам, разрабатывавшим теорию гражданского права, обратиться к критериям выделения возводимой на земле недвижимости из общей массы вещей.
Так, значительная группа ученых, и, в частности, К. Д. Кавелин3, К. И. Малышев4, К. Н. Анненков5, отстаивала мнение, что недвижимость – это такая вещь, которая, будучи прочно связана с землей, «не может быть перенесена из одного места в другое без ее повреждения». Степень прочной связи с землей, как и характер возможных повреждений при перемещении вещи не уточнялись.
Н. Ф. Рождественский предложил дополнить критерий прочной связи недвижимой вещи с землей указанием на такие ее повреждения при перемещении, которые влияют на «сущность и форму» вещи6. Однако эти добавления мало что изменили в понимании недвижимости. И действительно, жилой дом при перемещении мог потерять «сущность жилого», но приобрести «сущность производственного», лишиться одних своих фрагментов, но восстановить их или приобрести другие.
Ряд ученых не соглашался с безусловной привязкой недвижимости к невозможности ее передвижения, апеллируя к развитию технических средств, которые могут позволить это сделать в будущем. Данной точки зрения придерживались Г. Ф. Шершеневич7, В. И. Синайский8, Е. Н. Трубецкой9 и др. Г. Ф. Шершеневич, например, полагал, что критерий тесной связи объекта недвижимости с землей является дискуссионным, указывая на то, что данный вопрос не может быть принципиально решен с абсолютной точностью10.
Пытаясь преодолеть теоретические и практические сложности разграничения движимых и недвижимых вещей, К. П. Победоносцев предложил дополнить критерий прочной связи возводимого на земле объекта указанием на удовлетворение им «постоянной, а не временной хозяйственной цели»11. Л. А. Кассо полагал возможным дополнить этот критерий вещными и обязательственными правами на недвижимость12. Все эти добавления находились, однако, за пределами признаваемой всеми сущности недвижимости как имущества, состоящего из земли и находящихся на ней и неотделимых от нее объектов, и потому большинством правоведов поддержаны не были. То же самое касалось и высказанной В. Б. Ельяшевичем мысли о необходимости рассматривать в качестве объектов недвижимости «рукотворные» вещи, совпадающие с хозяйственным назначением самого земельного участка13. В соответствии с этим положением всё созданное человеком и находящееся на земельном участке независимо от прочной связи с ним становится недвижимостью, в том числе и то, что таким свойством не обладает.
Описание недвижимости, предложенное К. П. Победоносцевым, Л. А. Кассо и В. Б. Ельяшевичем, которое включает земельный участок, на котором находятся другие недвижимые и движимые объекты, объединенные с ним для общей хозяйственной цели и принадлежащие собственнику участка, не было признано законодателем ХIХ века, но получило признание российского законодателя конца ХХ века в терминах «предприятие» и «имущественный комплекс».
В связи с образованием СССР и принятием в 1922 году Гражданского кодекса РСФСР (ГК), произошли изменения в системе права, и деление вещей на движимые и недвижимые было отменено. Однозначно указывалось в примечании к статье 21 ГК РСФСР, что с отменой частной собственности на землю и ее переходом в собственность государства, такое деление стало неприменимым и необязательным для правового регулирования. Это связано с изъятием земли из отношений экономического оборота и ее признанием государственной собственностью.
Отвергнув деление вещей на движимые и недвижимые, советская правовая доктрина оперировала категориями «вещи потребляемые и непотребляемые», «личная собственность», «государственная собственность», «кооперативно-колхозная собственность», собственность кооперативных объединений», «собственность профсоюзных и других общественных организаций». В принятом в 1964 году Гражданском кодексе РСФСР был установлен правовой режим указанных объектов. Таким образом, в скрытой форме, в других терминах, но был сформирован свой (советский) перечень объектов недвижимости, ибо последнюю отвергнуть нельзя в силу того, что она носит объективный характер.
К личной собственности граждан относились: жилой дом, часть жилого дома, квартира в доме жилищно-строительного кооператива. Регулирование этих объектов осуществлялось ст. 105-110 ГК РСФСР.
В собственности колхозов, других кооперативных организаций и их объединений, профсоюзов и иных общественных организаций могли находиться здания и сооружения. Их регулировали главы 9-10 ГК РСФСР.
В исключительной государственной собственности, согласно главе 8, находились земля, ее недра, воды и леса, предоставлявшиеся другим лицам только в пользование. Здания, сооружения, основной городской жилищный фонд также относились к государственному имуществу, но без привязки к исключительной собственности государства.
В последние 10-15 лет существования СССР, термин «недвижимое имущество» вновь стал использоваться в нормотворческой практике. Сначала это происходило на уровне подзаконных нормативных правовых актах, о чем свидетельствует, например, Инструкция «О порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры» (объявлена приказом Министерства культуры СССР от 13 мая 1986 года № 203)14.
В конце 1990 году понятие «недвижимость» впервые после длительного отсутствия вернулось в действующее гражданское законодательство. Данный термин применительно к приобретательной давности был упомянут в п. 3 ст. 7 Закона «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года № 443-1. Сопровождалось это снятием ограничений с возможности иметь в частной собственности граждан, причем в любом количестве, таких объектов, как земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, садовые дома, гаражи, здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы (ст. 10). Общественные организации могли иметь в собственности здания, сооружения и жилищный фонд (ст. 17).
В 1991 году на законодательном уровне введено деление имущества на движимое и недвижимое. В пункте 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года № 2211-115 определены критерии для такого деления: для недвижимости – наличие прочной связи с землей, а для движимого имущества – возможность перемещения без существенного ущерба его хозяйственному назначению. Таким образом, если вещь нельзя переместить без значительного ущерба, это дополнительный критерий для ее отнесения к недвижимости.
Согласно Основам, недвижимым имуществом считаются земельные участки, здания, сооружения, предприятия, а также другие имущественные комплексы и многолетние насаждения. Особым новшеством являлось включение предприятий, других имущественных комплексов и многолетних насаждений в список недвижимости.
В пункте 2 статьи 4 также отмечалось, что законом может быть определено и другое имущество как недвижимое, то есть критерий прочной связи с землей не является единственным. Аналогично, закон позволял объявить недвижимым движимое имущество.
После распада СССР и принятия Гражданского кодекса 1994 года, который в последующие почти тридцать лет многократно дополнялся и уточнялся, в том числе в отношении недвижимости, все вышеперечисленные объекты в настоящее время рассматриваются как имущественные объекты, включая объекты незавершенного строительства, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, жилые и нежилые помещения, а также части зданий или сооружений, предназначенные для размещения транспорта.
Такие понятия как «недвижимое имущество», «недвижимая вещь», «недвижимость», рассматриваются в Гражданском кодексе РФ как идентичные, как и в законодательстве ХIХ века.
В п. 2 статьи 130 ГК РФ воспроизведена норма, известная Основам, которая допускает отнесение законом к недвижимым вещам и иного имущества. Эта возможность реализована в абз. 2 п. 1 ст. 132 ГК РФ и в ст. 133.1 ГК РФ указанием, что «недвижимостью является соответственно предприятие как имущественный комплекс и единый недвижимый комплекс».
Особенность предприятия как имущественного комплекса заключается в объединении в рамках данного понятия «всех видов имущества, необходимого для его производственной деятельности», причем как движимого, так и недвижимого, а также «прав требования, долгов, средств индивидуализации производимых товаров, работ, оказываемых услуг», исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ). Однако в практике встречаются достаточно курьезные случаи объявления предприятием, а значит и недвижимостью, такого имущественного комплекса, который, кроме счета в банке на незначительную сумму и права аренды помещения, ничего более может не иметь. С учетом особой ценности недвижимости для отношений экономического оборота, приравнивание к ней указанных предприятий выглядит нелогичным, и не соответствует отражаемому смыслу ст. 132 ГК РФ.
К единому недвижимому комплексу, по закону, относится совокупность зданий, сооружений, других вещей, связанных физически или технологически и объединенных единым назначением (железные дороги, линии электропередач, трубопроводы и др.) (ст. 133.1 ГК РФ). Отличие от предприятия заключается в том, что в единый недвижимый комплекс входят только вещи, а не права и обязанности, как в предприятии.
На сегодняшний день, текущее законодательство также пополняет перечень недвижимого имущества. К таковому отнесены:
– многоквартирные дома (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
– жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения (пп. 3-4 #E п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
– гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах (ст. 22.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»16 (далее Закон о регистрации).
Упоминание в первом варианте Гражданского кодекса РФ о лесах, многолетних насаждениях, обособленных водных объектах и космических объектах как недвижимых вещах в 2006 и 2015 годах из Гражданского кодекса РФ было исключено, что следует признать обоснованным.
Дело в том, что если иметь в виду принадлежность лесов, многолетних насаждений и водных объектов субъектам предпринимательской деятельности, то тогда они подлежат включению в имущественные комплексы, если же их соотносить с другими целями, не связанными с предпринимательством, то тогда они относятся к обычным земельным участкам.
Относительно «космических объектов» следует заметить, что употребление данного термина в ст. 130 ГК РФ являлось крайне неудачным, поскольку позволяло относить к таким объектам любое тело, перемещающееся в космосе, а не только летательный аппарат, созданный, запускаемый и управляемый человеком, на что приходилось обращать внимание в комментариях к этой статье. Кроме того, эти аппараты находятся, в основном, в собственности государства и имеют ограниченное использование в договорных отношениях контрагентов. Других причин исключения космических аппаратов из перечня недвижимостей не усматривается, так как другие летальные аппараты под названием «воздушные суда» в этом перечне ГК РФ сохранены.
В современном гражданском законодательстве все объекты, которые классифицируются как недвижимость, можно разделить на две группы: вещи с обоснованным статусом недвижимости и вещи с необоснованным статусом недвижимости17.
Вещи с обоснованным статусом недвижимости исторически утвердились и не вызывают сомнения. Данная группа вещей включает объекты, чей статус недвижимости подтверждён законом (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ). В основном эти объекты ориентированы на их неперемещаемость в пространстве в силу того, что созданы либо самой природой (земля, недра), либо человеком для долговременного использования (здания, сооружения), не предполагающего их дальнейшего постоянного перемещения в пространстве, а потому воспринимаемых как единые (целостные) с землёй, хотя примеры сдвижения указанных объектов с их основного места в истории имеются. В науке для выделения таких недвижимостей из общей массы имущества используются в основном два критерия: прочная связь вещи с землей и невозможность перемещения вещи в пространстве без несоразмерного ущерба её основному хозяйственному назначению. Все они подлежат кадастровому учету, что можно считать дополнительным критерием для определения недвижимых вещей.
Вещи с необоснованным статусом недвижимости,включают в себя объекты, которыеприравнены к недвижимости по закону (абз. 2 и 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ). По своей природе такие вещи не могут с полной уверенностью характеризоваться как недвижимость, или быть таковыми вообще, либо представляют собой совокупность движимого и недвижимого имущества, связанного общим хозяйственным назначением, а потому этот их статус вызывает сомнения и необходимость уточнения18. По сути дела, это юридические фикции. Применительно к ним используется критерий назначения вещи в соответствии со специальным указанием законодателя, а в ряде случаев и дополнительный критерий – подтверждение государственными органами статуса вещи как недвижимой. К недвижимостям с необоснованным статусом могут быть отнесены:
– жилые и нежилые помещения, а также части зданий и сооружений, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). Данные объекты призваны удовлетворять бытовые потребности людей и производственные потребности юридических лиц и требуют описания в кадастровом учете (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ). В отношении них нельзя четко сказать, кому принадлежат стены, полы и потолки соседних с ними помещений, частей зданий и сооружений, поскольку, все они – это некий объем пространства;
– совокупность движимого, недвижимого и другого имущества, связанного общим хозяйственным назначением (единый имущественный комплекс – предприятия (ст. 132 ГК РФ), а также единый недвижимый комплекс – линии электропередач, трубопроводы, железные дороги и другие подобные объекты (ст. 133.1 ГК РФ), требующие для своего возведения специального разрешения и кадастрового учета (никакие иные критерии, как то: временный или постоянный характер, протяженность, связь с иными объектами кроме земли, не используются).
К единому имущественному комплексу в действительности относится общее имущество многоквартирного дома, включающее в себя такие элементы, как помещения общего пользования (лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы и крыши), различное оборудование (механическое, электротехническое, санитарно-техническое) и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также включающее приборы учета для отслеживания потребления коммунальных ресурсов и другие элементы;
