Дневник аренды. Как сдать жильё и получить прибыль
Татьяна Борисовна Листопадняя
Хотите сдавать жильё, но нет опыта. Эта книга для вас!Возможно ли сдать жильё удачно без посредников, чтобы не было простоев, по цене выше среднего, чтобы жильцы были адекватными, платёжеспособными, без вредных привычек и пр. пр.?– Да! Но придётся почитать, написать, что-то добавить, что-то убрать, что- то понять и начать что-то делать…Новички-арендодатели редко горят желанием вкладывать средства в ремонт, торопятся найти жильцов быстро и надолго. Со временем приходит понимание, как можно зарабатывать больше, сколько нужно мебели и бытовой техники, с кем сотрудничать, а с кем не стоит. Но хочется ведь побыстрее…Где искать подсказки? Моя книга познакомит вас с опытом тех, кто сдавал жильё, прошел путь ошибок и неудач, искал и нашел. Вам останется лишь скопировать шаблон, добавить своего колорита и создать для себя собственный универсальный и одновременно уникальный метод сдачи имущества в наем.
Татьяна Листопадняя
Дневник аренды. Как сдать жильё и получить прибыль
Предисловие
Хотите сдавать жильё, но нет опыта. Эта книга для вас!
Возможно ли сдать жильё удачно без посредников, чтобы не было простоев, по цене выше среднего, чтобы жильцы были адекватными, платёжеспособными, без вредных привычек и пр. пр.?
–Да! Но придётся почитать, написать, что-то добавить, что-то убрать, что- то понять и начать что-то делать…
Новички- арендодатели редко горят желанием вкладывать средства в ремонт, торопятся найти жильцов быстро и надолго. «Срочно сдам квартиру на срок не менее 2-х лет»,– пишут они в объявлениях.
Непрерывный процесс найма и получения ежемесячной прибыли возможны, но есть условия:
1. Функциональное, комфортное помещение.
2. Реальная цена.
3. Платежеспособные жильцы.
4. Взаимное уважение сторон.
Со временем приходит понимание, как можно зарабатывать больше, сколько нужно мебели и бытовой техники, с кем сотрудничать, а с кем не стоит. Но хочется ведь побыстрее…
Где искать подсказки? Есть два способа: свой опыт и чужой опыт. Метод проб и ошибок, основанный на личном опыте, – занимательный, но долгий. Здесь срабатывает закон перехода количества в качество: чем больше сделок, тем больше удачных моментов. Каждая сделка и опыт требуют времени.
Если своего опыта нет, без чужого не обойтись. Нужна информация.
Моя книга познакомит вас с опытом тех, кто сдавал жильё, прошел путь ошибок и неудач, искал и нашел. Вам останется лишь скопировать шаблон, добавить своего колорита и создать для себя собственный универсальный и одновременно уникальный метод сдачи имущества в наем.
О чем книга?
Книга о том, как выстроить стабильную систему найма, приносящую постоянную прибыль. Реальные истории к каждой теме, приемы из экономики, менеджмента, маркетинга и психологии помогут создать объёмную модель найма. Моя книга- про организацию пространства и про отношения между участниками найма. Написана для собственников.
Самые распространенные вопросы начинающих арендодателей:
Нужно ли делать ремонт?
Как побыстрее сдать квартиру?
Сдавать самому или через агента?
Как контролировать арендаторов, чтобы они ничего не испортили?
Что делать, если арендатор срывает сроки оплаты аренды?
На все эти вопросы вы найдёте ответы.
Уточнение
Процесс передачи жилья за плату в целях проживания в быту называют арендой. Юридически верно называть его наймом. Термины «найм», «в наём», «наниматель» и «наймодатель» режут слух, непривычны в повседневной жизни.
Для упрощения я не учитываю юридические аспекты найми. Слова «наём», «аренда», «сдача жилья», «сдача жилья в аренду» в книге равны и означают отношения между людьми(физлицами): собственником жилой недвижимости и квартиросъемщиком. Наймодатель, он же – собственник недвижимости, он же –арендодатель, хозяин жилья. Наниматель, он же- жилец, квартиросъемщик, арендатор.
История про Томилу, которая всех утомила
«Мудрые учатся на чужих ошибках, умные – на своих, а некоторые – вообще не учатся», – гласит народная мудрость.
Томила унаследовала квартиру от родственников. Казалось, что кроме стен, окон, потолка и пола в квартире одновременно размещались городская библиотека, антикварный ларек, текстильная мастерская и дворцовая оранжерея.
Выбросить добро, нажитое непосильным трудом? Забрать что-то себе? Разве что пару статуэток…
– С вещами разберусь потом, главное- побыстрее найти жильцов, а дальше видно будет, – решила девушка и позвонила в местное агентство.
– Здравствуйте, мне срочно нужно сдать квартиру, на длительный срок, не менее чем на год.
Встретились с агентом на следующий день. Улыбаясь, девушка отворила дверь, пригласила войти, но запах старья и сырости на входе не ждал гостей.
Агент, человек опытный и тактичный моментально оценил обстановку:
– Знаете, квартира у вас видно, что хорошая, но есть нюансы: слишком много лишнего, проветрить нужно. Газовую плиту, раковины, туалет, ванную, пол, окна помыть. Гардины постирать, тряпки выбросить…
– Знаете ли, уважаемый, я вас не спрашивала и не для того хотела нанять, чтобы Вы умничали, просто найдите жильцов, -с обидой возмутилась хозяйка.
– Поверьте, даже снизив цену, вы долго будете искать нанимателей, если оставите все как есть. Попробуйте переночевать здесь, и Вы все поймете.
– Я вас не спрашивала! Видимо, деньги вам не нужны! Хорошо, я воспользуюсь услугами других… Вы свободны. Кстати, и начальству вашему позвоню, расскажу о вашей бестактности…
Томила не на шутку разозлилась. Позвонила снова в агентство.
– Знаете ли, такая некомпетентность с вашей стороны, я вчера весь вечер пила успокоительные. Даю возможность заработать вашим сотрудникам, а меня унижают.
– Мы примем меры, такая ситуация у нас впервые. У нас есть премиум агент, завтра выходит из отпуска.
– Прекрасно. Жду.
Улыбаясь, Томила открыла дверь. Запах на пороге все так же не приглашал войти. Второго агента уже проинформировали в общих чертах о квартире. Он был, морально готов.
-Вижу, что квартира у вас хорошая, но, скажу честно, конкуренция сейчас высокая. Подобных квартир множество, а нанимателей по пальцам пересчитать. Люди, конечно, переезжают, ищут новое жилье, но все это небыстро. Наше агентство предлагает заключить с нами договор об оказании посреднических услуг. Мы сами найдем жильцов. Может быть, придется немого подкорректировать цену, в зависимости от рыночной ситуации, но это лишь в крайнем случае. Вы готовы принять наши условия?
Хозяйка обрадовалась и согласилась на все условия.
– Сразу видно, квалифицированный специалист,– думала она, когда подписывала договор с агентством. Шли дни, недели, месяцы, а жильцов как не было, так и нет. Томила задумалась.
Продолжение следует…
Пять ошибок начинающих арендодателей
Существует пять ключевых заблуждения в сознании начинающих арендодателей.
Первое заблуждение: «Главное – найти жильцов»
Часто наем жилья ассоциируется у собственников с поиском нанимателей. Это в корне неверно, потому что искажает суть найма: предоставление услуги за плату. Жильцы-наниматели – сторона договора, клиенты, но не цель деятельности. Ключевая цель сдачи в наем, как у любой предпринимательской деятельности- получение прибыли.
Будущие жильцы не скрываются, не играют в прятки. Они знают, чего хотят, найдут сами вашу квартиру, если им подойдет данная услуга.
Второе заблуждение: «Жильцов нужно искать заранее»
Заранее означает «за некоторое время до…». До того, как что? Когда квартира будет подготовлена, или, когда уедут предыдущие жильцы?
Стены не покрашены, грязно, мебели нет, нужно только включить фантазию, визуализировать образы, а заодно и помедитировать для спокойствия … Вы бы согласились?
Приехали вы в отель раньше назначенного времени, номер грязный или занят. Вы не получите ключ от неподготовленного номера. Вас накормят, развлекут, предоставят комнату отдыха.
Третье заблуждение: «Всегда можно снизить цену».
Демпинг – это продажа товаров и услуг по искусственно заниженной цене. Ключевые слова – «искусственно заниженной». Снижать цену квартиры, чтобы ускорить сделку, потому что не терпится, экономически нерационально и уничижительно.
Во- первых, снижая стоимость арендной платы на одну-две тысячи рублей, собственник теряет за год стоимость проживания за месяц.
Во-вторых, сознание людей построено на стереотипах. Один из них: «дорогое – хорошее, дешевое – плохое». Чем ниже стоимость, тем хуже выглядит квартира в глазах нанимателей.
–Подозрительно дешево, с квартирой что- то не в порядке: трубы, соседи, документы, что-то точно нечисто, и в прямом, и в переносном смысле…
Даже если подвоха нет, и собственник добросовестно подошел к делу и предоставил помещение в лучшем виде, все равно дешевое – плохое, неценное, то, что не ценят. Хорошая квартира по заниженной цене кажется хуже, чем точно такая же по более высокой цене.
В-третьих, в случае снижения цены к вам обратятся менее платежеспособные наниматели. Те, кто ищет подешевле, кто бережет каждую копеечку. Ох, как непросто с такими общаться каждый месяц при выставлении счёта за коммунальные услуги и счётчики…
Четвертое заблуждение: «Во всем виноват агент»
