Обременения (ограничения) объекта недвижимости
Антон Анатольевич Шадура
В книге подробно описаны основные обременения (ограничения) объекта недвижимости. Показаны способы получения сведений ЕГРН об обременениях (ограничениях). Практической частью являются чек-листы оценки обременений (ограничений) объекта недвижимости и земельного участка. Данная книга направлена на обеспечение безопасности сделок по недвижимости.
Обременения (ограничения) объекта недвижимости
Автор-составитель Антон Анатольевич Шадура
ISBN 978-5-0060-4178-3
Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero
Обременения
Обременение на объект недвижимости – это юридический термин, который обозначает наличие каких-либо ограничений или условий, которые накладываются на объект недвижимости. Они могут быть как временными, так и постоянными. Такие ограничения могут быть связаны с правами собственности, правами аренды, правами использования, правами наследования и другими правами.
Обременения на объект недвижимости могут возникать по разным причинам. Например, это может быть связано с ипотечным кредитом, когда объект недвижимости находится в залоге у банка до полного погашения кредита. Также это может быть связано с арендой, когда собственник объекта недвижимости предоставляет его в аренду на определенный срок.
В зависимости от вида обременения, оно может иметь различные формы. Например, ипотечное обременение может быть оформлено в виде договора залога, арендное обременение – в виде договора аренды.
Обременение – это права третьих лиц на недвижимость, возникающие при различных условиях. При этом эти лица не являются собственниками. Обременение возникает в результате вступления в силу судебного акта, по соглашению двух сторон или подписания договора. Ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других). Обременение означает ограничение пользованием, владением и распоряжением имуществом. Однако не всякое ограничение им является. Основная особенность заключается в том, что оно налагается в соответствии с законом.
Бывает двух форм: по воле собственника, добровольное; помимо воли собственника, принудительное.
– Добровольное обременение – залог: собственник закладывает то, чем владеет, тем самым обременяя его.
– Принудительное обременение – арест.
Когда собственность арестовывают по решению суда, мнения владельца уже не спрашивают. Обременение означает ограничение в действиях по любому распоряжению имущества. Именно поэтому, во избежание проблем, при покупке недвижимости необходимо точно узнать, не обременено ли оно. При переходе из одних рук в другие не меняется характер и срок обременения. Таким образом, при покупке или принятии в наследство объекта недвижимости, покупатель берет на себя все сопутствующие обременения.
Важно понимать, что наличие обременения на объекте недвижимости может повлиять на его стоимость. Поэтому перед покупкой или арендой объекта недвижимости необходимо убедиться в отсутствии обременений и их виде. Это можно сделать, проверив объект недвижимости самостоятельно на сайте Росреестра. При покупке недвижимости необходимо учитывать все обременения, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем.
Ограничения вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации – это закреплено в ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Термины «ограничения» и «обременения» используются в действующем законодательстве как синонимы. Обычно ограничение применимо к правам, тогда как слово «обременение» сочетается с объектом недвижимости.
В выписке из ЕГРН в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» также указываются все необходимые данные: сведения о наличии обременений, в том числе их вид (например, ипотека), предмет (например, часть объекта недвижимости), срок, на который установлено обременение, лицо, в пользу которого оно установлено. А если обременений нет, здесь будут стоять два успокаивающих слова: «не зарегистрировано».
Как снять обременение с квартиры
Снятие запретов может быть двух видов:
Односторонний – собственник гасит ипотеку или другие задолженности, заказывает справку о погашении и обращается в Росреестр через МФЦ или онлайн.
Двусторонний – держатель залога и собственник вместе подают заявление в Росреестр, приложив к нему справку о погашении ипотеки.
Ещё понадобятся другие документы:
– паспорт собственника;
– выписка из ЕГРН на недвижимость;
– ипотечный договор и закладная.
Обычно запись о залоге гасится в течение трёх рабочих дней. Затем собственник получит новую выписку из ЕГРН, где будет указано, что по квартире больше нет запретов на регистрационные действия.
Виды обременений
1. Ипотека – это залог недвижимого имущества, который оформляется при получении кредита. При этом, если заемщик не выплачивает кредит, то банк имеет право продать заложенное имущество для погашения долга.
2. Аренда – это договор, по которому владелец недвижимости предоставляет ее в аренду на определенный срок. Арендатор имеет право использовать недвижимость только в соответствии с условиями договора, а владелец имеет право на получение арендной платы.
3. Доверительное управление – это договор между владельцем недвижимости и третьим лицом, который обязуется управлять имуществом на основе доверенности.
4. Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком или недвижимостью. Например, собственник участка может предоставить право прохода или проезда через свой участок.
5. Рента – это договор на передачу недвижимости в собственность на условиях выплаты определенной суммы в течение определенного срока.
6. Арест – это мера, которая применяется судом для обеспечения исполнения решения суда. Арест может быть наложен на имущество должника или на его счета в банке.
7. Залог – это имущество, которое остается у владельца до тех пор, пока он не погасит долг по кредиту. Если он не выполняет свои обязательства, то имущество может быть продано для погашения долга.
Остановимся подробнее на каждом из вышеперечисленных видов
Аренда
Заключение договора аренды подразумевает под собой обязанность арендодателя (наймодателя) предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Договор считается зарегистрированным, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Проведенная государственная регистрация договора аренды удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре.
Аренда – это один из самых популярных способов использования недвижимости. Она позволяет владельцам получать доход от своей собственности, а арендаторам – использовать ее для своих нужд. Однако, аренда может быть обременением для обеих сторон. Рассмотрим плюсы и минусы аренды как обременения.
Плюсы аренды:
1. Возможность получения дохода. Арендаторы платят за использование недвижимости, что позволяет владельцу получать дополнительный доход.
2. Гибкость. Арендаторы могут выбрать срок аренды и условия использования недвижимости, что делает аренду более гибкой и удобной для обеих сторон.
3. Снижение рисков для владельца. Аренда позволяет снизить риски, связанные с продажей недвижимости, так как арендаторы обычно платят заранее и регулярно.
4. Возможность выбора арендаторов. Владелец может выбирать арендаторов в зависимости от своих потребностей и предпочтений.
Минусы аренды:
1. Необходимость уплаты налогов. Владелец должен уплачивать налоги с арендной платы, что может быть достаточно затратным для него.
2. Риск потери дохода. Если арендатор не платит вовремя или перестает использовать недвижимость, владелец может потерять доход.
3. Ограничения в использовании. Арендатор может не иметь права изменять интерьер или использовать недвижимость не по назначению.
4. Риск конфликтов. Если у арендатора и владельца возникнут конфликты, то они могут привести к расторжению договора аренды и потере дохода для владельца.
В целом, аренда как обременение имеет свои плюсы и минусы. Она может быть выгодной для обеих сторон, если стороны будут уважать условия договора и избегать конфликтов. Однако, если арендаторы не платят вовремя или используют недвижимость не по назначению, то владелец может столкнуться с проблемами и потерей дохода. Поэтому, при заключении договора аренды, важно внимательно изучить все условия и заключить юридически обязывающий договор.
