Edgars Auziņš "Kā kļūt bagātam no nulles"

Nekustamais ipa?ums, kas rada ienakumus

Otrs galvenais kapitala sadales veids ir ieguldijumi nekustamaja ipa?uma. Tas ietver vienas gimenes ires majas, ienakumus neso?as biroju ekas, daudzdzivoklu majas, tehnologiskos parkus, tirdzniecibas centrus un cita veida ipa?umus, kuru ire rada stabilus, periodiskus ienakumus.

Tuksto?iem amerikanu ir kluvu?i bagati, gustot bagatibu, viniem piederot saviem uznemumiem un pec tam rupigi un sapratigi ieguldot rupnieciskaja nekustamaja ipa?uma. Tas var but loti veiksmigs ilgtermina ieguldijums, ja rupnieciskais nekustamais ipa?ums ir rupigi atlasits un nosacijumi ir izdevigi.

Pelniet bagatibu ar nekustamo ipa?umu

Dro?i vien nav nevienas citas jomas, kura par panakumiem un bagatibu butu tik daudz mitu ka nekustamaja ipa?uma. Jus dro?i vien esat dzirdeju?i vairak neka vienu reizi, ka nekustamais ipa?ums ir avots 90 procentiem no visas bagatibas Amerikas Savienotajas Valstis. Protams, ir dzirdeti ari tadi apgalvojumi: «Tagad no nekustamo ipa?umu tirdzniecibas neko nevar izspiest.» Daudzi apgalvo, ka nekustamais ipa?ums ir dro?akais cel? uz finansialo neatkaribu, tacu jums nav jaiznem nauda no savas kabatas; jusu irnieki maksas par jums. Katrs no ?iem apgalvojumiem ir tikai daleji patiess.

Nekustama ipa?uma nozare ir viena no dinamiskakajam un konkuretspejigakajam valsti. Taja strada gudri, sapratigi, pieredzeju?i un ambiciozi profesionali. Un tomer katru gadu, pat tirgus uzplaukuma laika, ?ie izcilakie profesionali zaude miljoniem dolaru, pienemot sliktus lemumus.

Bezmaksas siera nav

Viena no lielakajam patiesibam biznesa un dzive ir: «Vienigais bezmaksas siers ir pelu slazda.» Nav tadas lietas ka bezmaksas siers. Nav tadas lietas ka «viegla nauda». Nekur ?aja gramata jus neatradisit vardu, ka sasniegt finansialo neatkaribu ir viegli. Tas pats, kaut ari neliela mera, attiecas uz nekustamo ipa?umu nozari. Bet ?eit ir pilnigi iespejams attistities un gut panakumus, ja pieiet tai tapat ka jebkurai citai uznemejdarbibas jomai.

Ja velaties gut panakumus, jus nevarat steigties ar nekustamo ipa?umu. To nevar izdarit ik pa laikam. Jums ir jabut skaidram, ka, ja velaties izveidot stabilu portfeli, jums ?aja joma bus jastrada vismaz 10 gadus. Nekustamais ipa?ums ir ilgtermina ieguldijumu veids, un tapec ir nepiecie?ama ilgtermina doma?ana.

Nekustama ipa?uma definicija

Es ierosinu sakt ar visvienkar?ako nekustama ipa?uma definiciju: «Nekustamais ipa?ums ir nakotnes rentabilitate.» Tas ir arkartigi svarigs princips.

Jebkura veida nekustama ipa?uma vertibu nosaka pelna, ko tas gus, ja tas tiks izmantots maksimali.

Miljoniem akru zemes Amerikas Savienotajas Valstis nekad nebus lielas vertibas. Piemeram, tuksne?i. Tos nevar izmantot konkretu cilveku vajadzibu apmierina?anai un pelnas gu?anai.

Kad ipa?uma vertiba kritas

Daudzas lielakajas pilsetas ir lielas teritorijas, kuras ipa?uma vertiba pastavigi kritas, jo izaugsme un attistiba jau sen ir apiejusi ?is teritorijas. Ikdiena cilveki pardod majas un citus ipa?umus par daudz mazaku naudu, neka par tiem samaksaju?i, vai ari ieperkas, jo vinu ipa?umi ir kluvu?i nerentabli un lidz ar to nolietoju?ies.

Pirmie soli nekustamaja ipa?uma: perc un atjauno

Ja jus patiesi velaties iesaistities nekustamaja ipa?uma un iegut ipa?umu ka ipa?nieks un investors, ir daudz veidu, ka to izdarit. Vienkar?aka metode, kas daudziem kalpoja par sakumpunktu, tiek saukta par «perciet un remontejiet». ?i ir strategija ipa?uma, kam nepiecie?ams renovacija, iegadei un to sakarto?anai, lai gutu turpmaku pelnu.

Ja velaties izmantot ?o metodi, jums javeic vairakas darbibas:

1. Veikt izpeti.

2. Atrodiet zemu pirmo iemaksu.

3. Parvietojieties un saciet remontdarbus.

4. Pardod, izire vai reinveste nekustamaja ipa?uma.

5. Atkartojiet procesu.

6. Pariet uz lielakiem ipa?umiem.

Veiciet savu petijumu

Iepriek? parbaudiet augsni. Izvelieties apgabalu, kura velaties iegadaties maju, un saciet majas mekle?anu. Jus velaties maju, kuras cena ir ieverojami zemaka neka majam ?aja rajona, jo ta ir slikta stavokli un tai nepiecie?ama liela renovacija. ?ada veida majas ir tas, ko nekustama ipa?uma agenti sauc par «paligotaju ipa?ajiem piedavajumiem», un tos ka tadus reklame laikrakstos. Biezi vien ?is vecas majas tiek reklametas ka tadas, kuram nepiecie?ama TLC (tender loving care). Patiesiba ?ada veida majoklis ir daudz vertigaks, neka varetu ?kist neinformetam cilvekam.

Meklejiet zemu pirmo iemaksu

Kad esat atradis maju, kas tiek pardota par zemu cenu (salidzinajuma ar tuvejam majam), iegadajieties to ar mazako iespejamo pirmo iemaksu. Biezi vien pardevejs piekritis pardot majokli bez pirmas iemaksas, ipa?i, ja plano parcelties un atbrivoties no hipotekas maksajumiem. Ja tas nav iespejams, pardeveju vienmer var parliecinat panemt otru hipoteku vai uzticibas aktu par summu, kas veido lielako dalu pardeveja pa?u kapitala (sk. nodalu «Bezskaidras naudas ieguldijumi»).

Parvacies un sac atjaunot

Kad esat ieguvis maju sava ipa?uma, ievacieties un stradajiet vakaros un nedelas nogales, lai maju sakartotu. Lielako dalu darba veiciet pats. Ja nepiecie?ams, izejiet galdniecibas un celtniecibas kursu, iegadajieties savus instrumentus, konsultejieties ar cilvekiem, kuriem ir ?ada darba pieredze, un soli pa solim apgustiet remonta makslas pamatus.

Maksimali izmantojiet savus ieguldijumus

Kad esat atjaunojis savu maju un sakartojis savu pagalmu, lai tas izskatas pievilcigs un perkams, varat to pardot, izveloties kadu no trim talak noraditajam iespejam.

Iespejams, ka varesit pardot savu maju par vairak, neka par to samaksajat. Iegutie lidzekli tiks izmantoti nakama majokla iegadei, kuru ari atjaunosiet un iekartosiet.

Otra iespeja ir iziret savu maju, kas ne tikai sedz hipotekas maksajumus, bet ari ienes papildu naudu.

Visbeidzot, jums ir iespeja atgriezt naudu sava maja — biezi vien tadu pa?u summu, kadu par to samaksajat, pateicoties jusu nomas ipa?uma pieaugo?ajai rentabilitatei. Irnieks katru menesi jums maksas noteiktu summu, un ipa?ums bus vairak verts. Banka labpratak aizdos jums naudu, vai ari jus sanemsiet jaunu hipoteku uz ipa?umu, pamatojoties uz jaunako novertejumu.

Atkartojiet procesu

Atkartojiet procesu, iespejams, ar lielaku majokli, ieguldot savu gruti nopelnito kapitalu vai savus pulinus ta atjauno?ana, lidz esat gatavs maju pardot, iziret vai atkal investet taja.

Parejiet uz lieliem ipa?umiem

Ja jums ir vairak naudas, lidzeklu un pieredzes, jus varat papla?inaties, parejot uz divstavu, trisstavu, kvadripleksu un, visbeidzot, daudzgimenu ipa?umu. Noteikumi paliek tie pa?i, pieaug tikai izmeri un ires maksa.

Daudzas bagatibas, kas gutas nekustamaja ipa?uma, sakas ar viengimenes maju, kuru jauns ipa?nieks atjaunoja un pec tam pardeva. Ipa?nieks iegadajas citu maju un atkal to saveda kartiba. Un ta talak. Galu gala vinam izdevas izveidot veselu nekustama ipa?uma imperiju, tostarp simtiem, pat tuksto?iem dzivojamo vienibu.

Metodes «Perk un remonts» priek?rocibas

?ai metodei ir divas nenoliedzamas priek?rocibas. Pirmkart, jus varat parupeties par savu majokli, neizejot no pamatdarba, kas kalpo ka finansejuma avots remontdarbiem un apdares darbiem. Otrkart, var sakt ar mazuminu, virzities uz priek?u nesteidzoties, pamazam apgustot zina?anas un pieredzi, turklat nevajag uzreiz izteret milzu summu par remontu.

Paturiet prata, ka maju pirk?ana un atjauno?ana ir viens no veidiem, ka uzsakt uznemejdarbibu. Ja sakat ar mazuminu un laika gaita papla?inasit, jums ir daudz lielaka iespeja gut panakumus. Pat ar kludam un nepareiziem aprekiniem jus daudz nezaudesit. Perkot un atjaunojot majas, bankrotet ir gandriz neiespejami.

Investicijas bez skaidras naudas

Jus dro?i vien esat dzirdeju?i par «nekustama ipa?uma iegadi, neieguldot skaidru naudu». Nav ?aubu, ka ir pilnigi iespejams iegadaties nekustamo ipa?umu, ipa?i vecakas majas, neieguldot skaidru naudu. Tas ir patiess apgalvojums. Viss, kas jums jadara, ir jaatrod «motivets pardevejs», tas ir, kads, kur? ir arkartigi ieinteresets majas pardo?ana un kur?, neprasot maksat skaidru naudu, ir gatavs nemt otru hipoteku vai uzticibas aktu.

?kir?anas liek cilvekiem pardot savas majas.

Pardeveja motivaciju ietekme vairaki faktori. Biezi ?kirtie pari cen?as ?kirt savu dzivi un iet savu celu. Tapec vini ir loti motiveti atbrivoties no majas un partraukt hipotekas maksajumus. Vini ir aizkaitinati, nepacietigi un nevelas ilgi gaidit, lai pardotu savu maju. Tapec vini viegli piekapjas un piekrit jums izdevigiem nosacijumiem.

Nave gimene

Kad majas ipa?nieks nomirst, gimene biezi vien cen?as atbrivoties no majokla un tikt atbrivota no regularu maksajumu veik?anas un ta uzture?anas pienakumiem.

Ja jus piedavajat iegut ipa?umtiesibas uz maju, maksajot ikmene?a maksajumus par pirmo un otro hipoteku, daudzi noteikti pienems jusu noteikumus.

Finansialas problemas vai bankrots

Gadas, ka cilveki velas atri atbrivoties no majas un ikmene?a maksajumiem, jo vini bankroteja. Dazkart cilveki tiek parvietoti no vienas valsts dalas uz citu un vini nevelas doties prom no majam. Jebkura gadijuma motivets pardevejs ir ikviens, kur? ir gatavs pienemt bezskaidras naudas darijumu, ja tiek atbrivots no pienakuma atmaksat pirmo hipoteku un uzturet majokli.

Noteikums «simts pret vienu».

Profesionali, kas maca cilvekiem iegadaties maju bez skaidras naudas, izmanto ik?ka noteikumu, ko sauc par 100:10:3:1 noteikumu. Tas nozime, ka jums ka nepieredzeju?am nekustama ipa?uma investoram ir jaapskata 100 majas, pirms atrodat 10, kuras var iegadaties bez skaidras naudas vai minimalas skaidras naudas iemaksas. No ?im 10 majam pirkuma piedavajumu izteiksiet trim ipa?niekiem. No trim ipa?niekiem tikai viens piekritis jusu priek?likumam.

Citiem vardiem sakot, ja velaties iegadaties maju, neieguldot naudu, jums bus jaapluko 100 majas, lai izveletos vienu. Bet, ja jums ir daudz briva laika un maz naudas, ?is ir lielisks sakums darbam nekustamo ipa?umu joma.

Ka nopirkt bez skaidras naudas

Pienemsim, ka velaties iegadaties maju par USD 100 000 un varat sanemt hipoteku par astondesmit procentiem. Ja ipa?uma ipa?nieks piekrit nemt otru hipoteku vai uzticibas aktu par USD 20 000, jums nebus jamaksa ne santima no kabatas.

Tas nozime, ka banka jums pie?kir 80 000 USD par pirmo hipoteku, pardevejs atmaksa USD 20 000 par otro hipoteku, un jus iegusit maju 100 000 USD vertiba, par kuru jus neizteresit ne santima. Protams, jums bus jamaksa pirma un otra hipoteka, nodokli un citi izdevumi, kas saistiti ar ipa?uma piederibu.

Ka panakt, lai tas darbotos

Ja jums izdosies iziret maju tik daudz, lai segtu gan hipotekas, gan nodoklus un citus izdevumus, irnieks galu gala atmaksas majas izmaksas, neizterejot ne santima skaidras naudas.

Maja var ievakties, veikt nepiecie?amos maksajumus tas renovacijas un iekarto?anas laika un pec tam pardot vai iziret par pietiekami augstu cenu, lai segtu visus izdevumus un gutu pelnu. Pateicoties irei, jus pat varesit ieguldit naudu atpakal maja un gut pelnu.

Iespejamais ?kerslis

?i nekustama ipa?uma iegades sistema ir saistita ar vienu ?kersli: ja majas tiek novertetas pec realas vertibas, tad parasta nekustama ipa?uma tirgu majoklu pardevejiem nav japiekrit nosacijumam «nav skaidras naudas». Vini sanems pietiekamu skaitu piedavajumu no pircejiem, kuri velas maksat skaidra nauda. ?adi tiek pabeigti vairak neka devindesmit procenti no visiem darijumiem nekustama ipa?uma tirgu.

Obligatie maksajumi

Paturiet prata, ka jusu ienakumiem ir jabut pietiekami lieliem, lai varetu veikt maksajumus par abam hipotekam. Preteja gadijuma pardevejs atnems hipoteku un panems maju.

Jums ir jabut pilnigi parliecinatam, ka irnieks, kuram irejat savu maju, maksas jums regulari un laika, preteja gadijuma jus riskejat pazaudet maju.

Perkot nekustamo ipa?umu bez skaidras naudas, nepieredzeju?i pirceji saskaras ar daudzam klumem un briesmam. Tapec daudzi cilveki savu pielauto kludu del zaudeja visu, lidz pat pedejam kreklam. Vini vareja nopirkt maju, nesamaksajot ne santima skaidra nauda, tacu atpalika no visiem turpmakajiem maksajumiem.

Un kads izireja maju, bet irnieks sabojaja vinu ipa?umu. Attiecigi majas vertiba samazinajas, un ipa?nieks bija parada vairak, neka maja bija verta.

Irnieki ir jusu panakumu atslega

Atcerieties visu atliku?o nekustama ipa?uma karjeras laiku: jusu irnieku vai irnieku izvele nosaka jusu dzivojama vai komerciala nekustama ipa?uma veiksmi vai neveiksmi. Diemzel irnieki dazkart saboja ipa?umu. Dazreiz tie vinai nodara neatgriezenisku kaitejumu. Ja jus iesaistaties nekustama ipa?uma investiciju biznesa, esiet ipa?i uzmanigs, izveloties irniekus.

Rupigi un rupigi parbaudiet vinu finansialas iespejas, ipa?i ieteikumus no iepriek?ejiem namipa?niekiem. Neuzmaniba noved pie katastrofam.

Attistibas zeme

Daudzi turigi amerikani glaba savu naudu zeme, kas paredzeta attistibai. Vini perk zemi augo?u pilsetu nomale ar iepriek? minetajam pozitivajam ekonomiskajam iezimem. Pilsetai augot un attistoties, zemes vertiba celas, lidz ta tiek iegadata attistibai. ?aja posma zemes izmaksas lec vairakas reizes.

Udens pieejamiba

Perkot zemi, janem vera vairaki butiski faktori. Pirmkart, pajautajiet sev: «Vai uz zemes ir udens avots?» Jo zemi var attistit tikai tad, ja tai ir pietiekams udens avots. Ludzu, rupigi noskaidrojiet ?o jautajumu.

Ka cilveki tur noklus?

Nakama informacija, kas janem vera, ir transporte?ana. Cik viegli ir noklut ?aja zeme? Daudzu apgabalu un regionu vertiba strauji pieauga pec tam, kad caur tiem tika izbuveti lielceli un lielceli, padarot ?is teritorijas pieejamas masveida apdzivotibai.

Daudzi cilveki ir nopelniju?i milzigus ienakumus, iegadajoties zemi ilgi pirms tas izveides. Kad radisies nepiecie?amiba pec majam, skolam un tirdzniecibas centriem, ?is zemes vertiba var pieaugt 10 vai 20 reizes.

Blakus apdzivoti centri

Ikvienam, kur? velas iegadaties zemi, janem vera tuvejo apdzivoto vietu atra?anas vieta. Lai zemei butu augsta vertiba, tai kaut kada veida ir janodro?ina cilveki. No kurienes naks ?ie cilveki?

Zemes vertiba palielinas tikai tad, kad apgabala pieaug iedzivotaju skaits. Daziem apgabaliem nekad nav lemts novertet vertibu udens trukuma vai galveno lielcelu trukuma vai zema iedzivotaju blivuma del.

Likvidi ieguldijumi

Bagatie amerikani glaba savu naudu noguldijumu sertifikatos, naudas tirgus kontos un citos ienakumus neso?os likvidos ieguldijumos.

Nopietna nauda nav spekulativa nauda. Vini ir uzmanigi un dro?i. ?i nauda uzkrajas leni, pakapeniski, tas ieguldi?anas merkis ir bagatibas vairo?ana.

Akcijas un obligacijas

Bagati cilveki perk augstas kvalitates akcijas un obligacijas un parasti uz ilgu laiku. Nopietnus akciju tirgus investorus sauc par «iespeju investoriem». Vini rupigi un rupigi peta akcijas un pec tam iegadajas tos, kuriem ir stabilas izaugsmes perspektivas. Vini ?is akcijas glaba ilgu laiku, neskatoties uz akciju tirgus ikdienas svarstibam. Vorens Bafets ir tipisks ?ada veida investora piemers.

Pieejamas investiciju alternativas

Pienemsim, ka esat labi apdro?inats un jums ir pietiekami daudz uzkrajumu, lai segtu 3—6 mene?u izdevumus. Ja ir izveidots ?is stabilais pamats, varat apsvert iespejas, ka ieguldit ietaupito naudu.

Kur jus varat dro?i ieguldit savu naudu?

Ir tris ieguldijumu iespejas (papildus krajkontam), kas nodro?ina augstu dro?ibas un likviditates pakapi: naudas tirgus konti, noguldijumu sertifikati (CD) un valsts krajobligacijas.

Naudas tirgus noguldijumu konti

Naudas tirgus noguldijumu kontus var atvert sava banka. Vini nopelna lielakus procentus neka krajkonti. Lai tos atvertu, ir nepiecie?ami minimalie lidzekli. Turklat tie ir diezgan konkuretspejigi, tapec varat konsulteties ar dazadam bankam. Kad jusu krajkonta atlikums parsniedz tuksto? dolaru, parskaitiet ?o naudu uz krajkontu, kuram ir augstaka procentu likme.

Depozita sertifikati

Nakamais ieguldijumu instruments ir noguldijumu sertifikati (CD). Tos izsniedz bankas, taupibas iestades un citas finan?u institucijas uz laiku no 30 dienam lidz 10 gadiem. Jo ilgak jus glabajat savu naudu noguldijumu sertifikatos, jo augstaki procenti jums tiek maksati.

Problema ar noguldijumu sertifikatiem ir tada, ka, ja iznemat naudu pirms noteikta termina, jums bus jamaksa lielas soda naudas. Pirms ieguldat naudu DS, uzziniet, kas tie ir.

DS piedava augstakas procentu likmes neka noguldijumu konti un ir uzticams ieguldijumu lidzeklis. Tomer tas ir mazak elastigas neka valdibas krajobligacijas.

Valsts krajobligacijas

Valdibas krajobligacijas ir dro?akais ieguldijumu veids. Tie ir pilnigi dro?i un piedava pienacigas procentu likmes. Ja nauda nepiecie?ama steidzami, to ir viegli parverst skaidra nauda. Tos pilniba nodro?ina valsts. Citiem vardiem sakot, jus nevarat zaudet naudu, kas ieguldita valdibas krajobligacijas, ja vien nesabruk visa valsts.

Visi ?ie tris investiciju veidi ir ideala iespeja uzkrat un palielinat uzkrajumus tris lidz se?us mene?us. Jus sanemsiet vislielako iespejamo pelnu ar absolutu ieguldita kapitala dro?ibu un neaizskaramibu.

Investicijas birza