Маркетинговые
С ростом благосостояния среднего класса в 20 веке появляются новые свойства недвижимости: экологичность (https://knowrealty.ru/ekologiya-rajonov-moskvy/) и статусность земельного участка (то есть престиж района). Последняя классификация – продукт исключительно информационного воздействия на человека. Иначе как можно объяснить покупку людьми участков на Луне? А статус экологичного участка в наше время можно придать даже урановому месторождению, достаточно просто быть убедительным. Именно поэтому проблема манипуляций с оценочной стоимостью той или иной недвижимости сегодня стоит очень остро.
К маркетинговым характеристикам относятся следующие:
– престиж;
– класс;
– экологичность;
– статус.
Эти пункты весьма сложно измеримы при оценке объекта – это не площадь дома, не себестоимость строительства, не размер земельного участка. Иррациональное поведение людей часто толкает их на необдуманные инвестиции, когда они обращают внимание только на маркетинговые характеристики.
Я часто задаю вопросы покупателям: “А вы прошлись вокруг? Посмотрели, кто проживает рядом? Какая инфраструктура в районе?”. Большинство из них поддаются эмоциям при покупке недвижимости, которую на стадии презентации ловкие продавцы-манипуляторы выдают за престижный объект бизнес-класса.
Юридические
Последняя и самая важная характеристика, которая есть у любой недвижимости – юридическая. Она определяет:
– статус недвижимости;
– право владения, отчуждения и наследования;
– срок владения.
Глава 3. Государство как недвижимость
Давайте рационально посмотрим на то, что из себя представляет государство как таковое. Территория государства – это земельный участок, граница которого определяется нормами международного права. Правда многие уже знают, как эти права “получаются” и замечательно нарушаются. То есть по факту территория государства ничем не отличается от любого другого земельного надела. Если у кого-то возникает интерес к этому земельному наделу, он при должном усилии может получить его в распоряжение – в мировой истории известно немало таких примеров. И вообще вся история человечества – сплошная война за земельные ресурсы и контроль территорий.
Вспомним базовые свойства недвижимости: в первую очередь недвижимость – это источник питания и природных ресурсов. Добавим сюда технические свойства, то есть транспортные коммуникации, и юридические, то есть статус земель, и в итоге получим то, что интересовало всех владельцев земель во все времена.
Как получить эту землю в своё владение? Обычно территорией овладевали путём разведывательного (географические открытия), силового (вооруженный путь) или политического захвата (идеологический путь).
Любая страна прежде всего – земельный участок. (Фото из фотобанка canva.com)
Теперь давайте дадим своё определение понятию “государство”:
Территория + Правящая группа лиц = Государство
Первая задача правителя – придание своему земельному участку ликвидной юридической характеристики. Другими словами, необходимо обозначение границ государства, правовое оформление и закрепление статуса. Правитель должен отстоять в мировом сообществе право на владение своей территорией – именно таким образом и получается государство. Получив под контроль государство, правитель первым делом должен рассмотреть полученный участок как «собственный объект права». Именно поэтому большевики одним из первых декретов после октябрьского переворота выпустили “Декрет о земле” – им важно было отобрать частную собственность у предыдущих хозяев.
Первая и Вторая мировые войны показывают нам множество конфликтов и споров вокруг целых областей, регионов и островов. Правитель устанавливает свой закон и право распоряжаться территорией, определяет права и обязанности других жителей этой территории по отношению к земельным участкам и объектам недвижимости. В законе перечисляются возможности для жителей распоряжаться землёй, право на строительство и владение объектами недвижимости. Указы, распоряжения и законы регулируют правовые отношения при владении земельным наделом.
Однако здесь есть нюанс: если не дать возможность жителям территории распоряжаться в определённом порядке недвижимым имуществом и отобрать у них это имущество, люди просто уедут на другую территорию. Хотя история знает немало примеров силового удержания граждан государством (например, Восточная Германия или Северная Корея).
Представим, что кто-то захватил землю с целью построения на ней нового государства. Этому кому-то нужно как можно быстрее доказать своё преимущественное право распоряжаться землёй, обеспечить охрану границ территории, урегулировать отношения с жителями территории, доказав им “волевым” способом, что именно он теперь будет определять, кто и что может делать на этой территории.
Земля интересна как источник питания и ресурсов, поэтому как можно скорее правитель должен дать возможность жителям обеспечить себя и его питанием, а по возможности и другими ресурсами: источниками воды, ископаемых, топлива и материала для строительства. А дальше регулируется следующий вопрос: кто и что может строить на земельном участке и как можно в дальнейшем распоряжаться постройкой на этой земле?
Правительство должно понимать, что на конкретной территории человека удерживает “традиционный уклад оседлой жизни”: дом (возможность строить), обработанная земля для питания и выращивания животных, добыча полезных ископаемых для переработки, возможность распоряжения природой (рубка леса, выход к воде). Если человек получает возможность по своему усмотрению изменять внешний вид земельного участка, он “привязывается” к земле.
Простейшей формой выделения участка всегда была аренда или рента. Рента земель и сбор налога с использования земли – самая элементарная форма получения дохода правительством от захваченной территории. Правительство определяет порядок и форму взимания земельной ренты. Другая форма заработка правительством – продажа части земель лицам, желающим эту землю получить в собственность, с последующим сбором налога на собственность.
Внимание, очень важный момент! Большинство людей полагает, что покупает землю и недвижимость по законам государства. Но, исходя из понимания термина “государство”, недвижимость покупается по закону действующего в настоящий момент правительства территории, которая именует себя государством.
Чем нестабильнее власть правителя, тем больше инвестиционных рисков несёт в себе покупка недвижимости по законам этого правителя. Когда меняется власть – зачастую меняются и “правила игры”. Поэтому, чтобы оценить риски покупки недвижимости в определённой стране, необходимо ознакомиться с историей этой страны и определить, насколько стабилен нынешний политический строй.
Глава 4. Государство как девелопер и город как инвестиционный проект
Грамотное правительство создает все условия для роста стоимости недвижимости. Растёт стоимость – растёт налогооблагаемая база. Стимулируя спрос на недвижимость, вы увеличиваете её стоимость и доходы правительства. Такие примеры наглядно демонстрирует ряд стран: Кипр, Латвия, Черногория, Хорватия.
Новоиспеченные правители новых, по сути дела, территорий, входивших ранее в состав других государств, пытаются извлечь прибыль из собственных ресурсов. Во многих странах стимулировать покупку недвижимости начали за счёт вида на жительство в Евросоюзе. ВНЖ не подразумевает автоматического получения гражданства. Более того, это не подразумевает ни стабильности этих новообразованных территорий, ни стабильности их правительств. Многие страны сегодня приводят законодательную базу в соответствие с нормами других членов Евросоюза: Германии, Франции и Италии. Но никого это не должно вводить в заблуждение: государство, история которого насчитывает 20 лет, не даёт гарантий на счастливое будущее.
Сейчас и в России правительство, заинтересованное в реализации нацпроекта по строительству жилья, планирует пойти на такой шаг и стимулировать покупку жилья через гарантию получения Гражданства РФ.
Любое правительство должно заставить свои земли работать. Стимулирование развития земельных территорий и строительство финансово ёмких проектов – отличный источник дохода. Сейчас мы не будем говорить про ключевые для государства земельные участки: источники энергоресурсов и ископаемых, курортные зоны, сельскохозяйственные угодья. Для развития большинства территорий необходимо создать выгодные условия для жизни: стабильность проживания, доступность транспорта, дороги и коммуникации.
В Древние времена отдельное внимание правители уделяли системе ирригации, что объяснялось увеличением количества сельскохозяйственных земель. В настоящий момент правительство Российской Федерации ужаснейшим образом управляет земельными ресурсами – борьба идёт только за уже популярные территории, а долгосрочной программы развития других территорий нет.
Глава 5. Мегаполис как девелоперский проект
Любое муниципальное образование можно рассматривать как определённый бизнес-проект. Примеров, когда города возникали вокруг основного бизнеса, который вели в этом месте “отцы-основатели”, в истории немало.
Скажем, Лас-Вегас вырос вокруг игорных заведений, а многие города в России образовались как “города-сателлиты” вокруг предприятий.
Город, который вырос как бизнес-проект вокруг казино (Фото из фотобанка canva.com)
В древности города вырастали вокруг портов и транспортных узлов. Сегодня город можно рассматривать как бизнес-проект. Строительство многих известных городов ведётся не стихийно, а спланировано.
Само по себе городское образование – это:
– источник дохода от продажи земельных участков под застройку;
– продажа доступа к коммуникациям и последующий сбор абонентской платы;
– обслуживание и сервис домохозяйств;
– сбор налогов.
Городское пространство, привлекающее большое количество людей, по своей сути становится доходным бизнесом и источником доходов для муниципалитетов и государства.
Процесс урбанизации пугает многих. Концентрация людей на малых площадях, как мы наблюдаем сейчас, во второй декаде 2020 года, приводит к вспышке заболеваний. По мнению многих социологов, в ближайшее время может начаться обратный процесс – деурбанизация, и вспышка эпидемий этому поспособствует.
Деурбанизация может положительно сказаться на развитии инфраструктуры в России. А рост инфраструктуры приведёт к спаду спроса на недвижимость в мегаполисах и снижению цены, но одновременно – к росту спроса на земельные участки вокруг городов и населённых пунктов.
Глава 6. Что определяет цену, стоимость и ценность недвижимости?
Теперь давайте выясним, что же влияет на цену, стоимость и ценность недвижимости. Этим тонким и важным для рынка недвижимости понятиям, существенно влияющим на понимание предмета, необходимо дать определения.
Цена – это сумма денежных средств, которая была передана покупателем продавцу. Цена прописывается в договоре купли-продажи.
Стоимость – это денежное выражение трудозатрат на производство товара и себестоимость расходов.
Ценность – это потребительская оценка товара покупателем.
Цена недвижимости определяется рыночным способом. Существует такое выражение – “покупатель голосует за цену деньгами”. Цена недвижимости в прошлом не гарантирует получения её в будущем. По сути, она определяется рынком в моменте.
Стоимость товара под названием “недвижимость” определяется чуть сложнее. Например, вы приобрели квартиру в новостройке за условный 1.000.000 рублей. Для покупки вы использовали ипотеку в размере 500.000 рублей. В результате затрат на страхование и на выплаты процентов банку вы потратили ещё 300.000 рублей. В квартире был сделан ремонт за 300.000 рублей. Таким образом, стоимость недвижимости составляет для вас 1.600.000 рублей. Вопрос: можете ли вы получить цену больше, чем 1.600.000 рублей?
Вот тут вступает в игру третье понятие – ценность. Если покупатель видит ваш объект, выставленный в рекламу за 2.000.000 рублей, но считает, что ценность этого товара для него выше хотя бы на 1 рубль, чем заявлено в цене, то он выкупит вашу недвижимость. Если же вы увидите, что ценность товара не покрывается для вас ценой в 2.000.000 рублей, вы не продадите товар покупателю.
Ценность – это картинка, которую видит каждый по-своему (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)
Ценность – понятие субъективное и манипулятивное. Чаще всего, общество обсуждает не цены на недвижимость, не стоимость недвижимости, а понятие ценности. Любые попытки собственников объяснить цену на свой объект через призму ценности проваливаются в глазах покупателя. Чуть позже, в других главах этой книги, описывающих примеры переговоров по цене, мы ещё вернёмся к этому вопросу.
Стоимость недвижимости тоже может не возвращаться ценой. Чаще всего с такой проблемой сталкиваются собственники частных домов, которые пытаются объяснить цену на недвижимость через стоимость затрат труда и расходов на материалы, покупку земельного участка и подвод коммуникаций.
Глава 7. Оценка недвижимости: в чём заблуждается большинство?
Начну эту главу со старого еврейского анекдота.
– Изя, скажи, а сколько будет дважды два?
– А мы покупаем или продаём?
По сути, этот анекдот и раскрывает все наши заблуждения об оценке недвижимости.
Что мы подразумеваем, когда говорим о ней? Определение цены, стоимости или ценности? Для какой цели мы делаем оценку? Можем ли мы ей манипулировать? И какую роль играют в оценке описанные выше характеристики?
Для начала давайте определимся со способами оценки недвижимости. Современная методология рекомендует применять для неё в зависимости от типа и цели один, два, а иногда и все четыре способа:
– сравнительный;
– расходный;
– доходный;
– способ альтернативных инвестиций.
И вот тут при оценке начинают играть роль все те характеристики, которые мы с вами обсуждали ранее.
Сравнительный метод. Этим методом можно точнее всего определить цену объекта недвижимости в моменте для продажи (сдачи в аренду) и, возможно, для покупки, если вы хотите понять, не переплачиваете ли вы за покупаемый объект. Важную роль при использовании этого метода будут играть характеристики недвижимости для выборки схожих объектов:
– по типу;
– по расположению;
– по техническим параметрам;
