Абинск (расстояние до Краснодара – 80 км, население 40000 человек).
В таких населённых пунктах, как Горячий ключ (плюс: красивая природа, лес, минеральные источники, санатории), Белореченск, Апшеронск, Хадыжинск, Майкоп, Армавир, Усть-Лабинск, Тимашевск, Тихорецк и т.д., цены на недвижимость вполне демократичные, но уровень зарплат и жизни гораздо ниже, чем в Краснодаре. Если вы привыкли к культурной жизни в столице (в Москве), то жизнь в этих небольших городах покажется вам скучной, а уровень зарплат очень низким.
На расстоянии 50-100 километров от Краснодара располагаются уютные станицы, которые подойдут тем, кому нравится деревенский уклад жизни: огород, хозяйство, небольшой сельский бизнес или специальность в области сельского хозяйства. Однако эти же места подойдут и таким специалистам, как врачи, учителя, водители. Это станицы:
Каневская – административный центр Каневского района Краснодарского края. Крупнейший населённый пункт сельского типа в России. Здесь расположен мясокомбинат, хлебокомбинат, сахарный завод и многие другие сельскохозяйственные производства. Население около 42 000 человек
Динская – станица, административный центр и крупнейший населённый пункт Динского района Краснодарского края, также административный центр Динского сельского поселения. В станице работает целый ряд предприятий сельского хозяйства и предприятий по переработке сельскохозяйственной продукции: сахарный, консервный заводы, кондитерская фабрика «Южная Звезда», мясокомбинат «Динской» (торговая марка «ЕстЪ»). Действует ряд промышленных предприятий: «Краснодарский компрессорный завод» Промышленной группы «ТЕГАС», завод «Югтрубопласт», «Росслав», завод строительных материалов и другие предприятия. На территории Динской осуществляют свою деятельность такие промышленные предприятия, как ООО «Российская стекольная компания», кондитерская фабрика «Южная звезда» и АО «Динсксахар». Строительное производство Динской представлено компанией-производителем сухих стройматериалов и смесей «Элен и компания» и заводом стройматериалов, специализирующимся на производстве кирпича. Население – около 40 000 чел.. Один из крупнейших сельских населённых пунктов в России.
Кроме того, крупными станицами края считаются: Гиагинская, Ладожская, Тбилисская, Медвёдовская, Петровская, Северская, Полтавская, Васюринская, Пластуновская, Анастасиевская (недалеко от Славянска-на-Кубани, близко к Азовскому морю), Староминская, Старотитаровская, Калининская и т.д.
Обратите внимание: в Краснодарском крае населённые пункты не называются деревнями, чаще это село, станица, хутор.
Хутор и станица
Эти два типа поселений и их названия связаны с историей казачества. Они были основной формой совместного проживания казаков в сельской местности. Однако между хутором и станицей есть существенные отличия.
Хутор – это изначально небольшое поселение, состоявшее из одного, максимум двух-трёх дворов, которые принадлежали лично свободным крестьянам. Станица – это объединение нескольких казачьих хуторов или посёлков в более крупное поселение, которое обладало уже всеми признаками обычной русской деревни с её общинностью и взаимосвязями сельчан. Слово «станица» произошло от слова «стан». Начиная с XVI века, в русском языке для обозначения казачьей заставы на границе и казачьего населённого пункта стало использоваться слово «станица», которое произошло от древнего славянского слова «стан» ? поселение.
Кроме того, в нашем крае есть автономная Республика Адыгея – субъект Российской Федерации. Расположена на юге Европейской части России, на западе Северного Кавказа. Со всех сторон окружена территорией Краснодарского края. Входит в Южный федеральный округ. Площадь Адыгеи 7790 кв.км. Длина границ – 900 км. В Адыгее много лесов и гор, водопадов. Численность населения республики по данным Росстата составляет 497 985 чел. (2023г.). Плотность населения: 63,91 чел./кв.км (2023г.). Национальный состав: русские 57%, адыги 23%, армяне 3%, курды 1%, татары, греки, украинцы – 1%.
В Адыгее находятся следующие природные объекты:
Плато Лаго-Наки, гора Фишт, гора Пшехо-су, гора Оштен, водопады Руфабго, Азишская пещера, экстрим-парк Мишоко, сплав по горной реке Белой, Хаджогская теснина, скала Чёртов палец, большой Гузерипльский дольмен, Мезмай и многие другие природные объекты, в том числе: лес, водопады, горы, горячие источники, ущелья, пещеры.
Столица Адыгеи – город Майкоп, который иногда рассматривают для переезда. Это довольно крупный и красивый город, чьё население около 140 000 человек состоит в основном из русских (60%), адыгов (14%), армян (2%) и представителей других национальностей. Меня поразили в этом городе широкие улицы и отсутствие таких пробок, как в Краснодаре. Также плюсом является близость гор, леса и мягкий климат.
Курортные города Краснодарского края имеют один неоспоримый плюс: близость к морю. Список городов у моря (ТОП 8 городов):
Сочи (Чёрное море).
Анапа (Чёрное море).
Геленджик (Чёрное море).
Новороссийск (Чёрное море).
Туапсе (Чёрное море).
Темрюк (Азовское море).
Ейск (Азовское море).
Приморско-Ахтарск (Азовское море).
Далее я подробно опишу все эти города и поделюсь своим личным мнением.
Рис. 24. Геленджик, набережная
Глава 2. Как подготовиться к переезду
В этой главе:
1. Определяемся с местом.
2. Изучаем рынок недвижимости.
3. Приезжаем на место.
4. Выбираем районы.
5. Выбор квартиры.
6. Как выбрать дом.
7. Как избежать мошенничества при покупке недвижимости.
8. Как сохранить уровень дохода при переезде.
9. Необходимые документы и формальности.
1. Определяемся с местом
Если вы счастливо отдохнули на море, вернулись в серые будни и сразу задумались продать своё жильё и переехать на море, обратно в сказку, то поверьте, это неправильный и слишком поспешный выбор. Всё надо обдумать как следует, не торопиться, посмотреть, за сколько можно продать свою квартиру или дом, продумать доход семьи и самое главное – выбрать комфортное место для переезда.
Я сама выбрала пригород Анапы по двум причинам: там доступные по цене дома. В самой Анапе дома либо нереально дорогие, например, от 30 млн, либо это старые ветхие дома под снос, и, приобретая их за те же 10-12 млн руб., по факту покупаешь захламлённый участок, а дом всё равно придётся строить заново. Вторая причина: песочные пляжи.
Я рассматривала ещё два города: Сочи и Геленджик. Сочи – город-сказка с экзотическими растениями, шикарной архитектурой и массой красивых мест, начиная от морвокзала и заканчивая Красной поляной. В целом я очень люблю этот город, его архитектуру и природу, мне подходит климат и море. Но увы, не совсем подходят цены на недвижимость. Стоимость нормального дома начинается от 30-40 млн. руб., поскольку это горы, большая часть участков в продаже будут иметь уклон, а построенные дома – подпорные стены.
Но даже не это останавливает, а то, что Сочи – город земельного беспредела и обмана. Люди продают дома по низкой цене, а потом оказывается, что участки арестованы, поскольку земля объявлена заповедной зоной. К сожалению, самый красивый город в РФ (ну, для меня, конечно) в плане недвижимости очень ненадёжен. Большая часть объявлений в Авито является фейками, а дешёвые участки и дома могут быть арестованы в любой момент. А жаль, Сочи – действительно красивый город (см. рис. 25).
Проще купить там квартиру, чем дом. В новостройках стоимость за маленькие однушки начинается от 10 млн. руб., и то на этапе застройки и без ремонта… Можно рассмотреть квартиру в центре в старом фонде, но цены там тоже сильно кусаются, и очень много «рекламных» объявлений, то есть фейковых, так что будьте осторожны.
Ещё я рассматривала для переезда город Геленджик, но и там уровень цен на дома меня огорчил. Квартиры там в прошлом году сильно взлетели в цене. До моратория на строительство цены на квартиры были примерно такие, как в Краснодаре: помню, тогда можно было купить однокомнатную за 3-4 млн руб. Но в Геленджике есть проблемы с водой, и потому администрация города наложила мораторий на строительство новых многоэтажных домов. После этого цены на квартиры взлетели в два раза. Стоимость домов в хорошем месте начинается также от 20-25 млн. В поисках дома или участка я забрела на улицу Островского (улица в центре, выходит на пляж), и там продавался старый дом (ветхая мазанка под снос) с участком в 8 соток за… 65 млн руб.
Я рассматривала и пригороды Геленджика, например, Голубую бухту. В своё время там можно было купить участки от 4 млн руб., но сейчас цены на дома сильно возросли (посмотрите скриншот с Авито, рис. 26). Конечно, можно купить маленький домик в СНТ или ДНТ, от 15 млн. Но такой вариант подойдёт тем, кто привык к сельской жизни.
Рис. 25. Закат в Сочинском морпорту
Рис. 26. Цены на дома в Голубой бухте: от 17 млн руб.
Поэтому из курортных городов остаётся доступной по ценам Анапа, а точнее – её пригороды: станица Анапская, Супсех, Сукко, Варваровка, Гай-Кодзор и район Витязево. Там можно присмотреть дом за 10-12 млн руб. Дома с площадью 150-200 кв. м на участке в 6 и более соток продаются от 15 млн руб.
Вывод: прежде чем думать о переезде, внимательно выбирайте место, соотнося его со своими финансовыми возможностями. При наличии сорока миллионов можно шикарно жить в Сочи, да и в любом другом курортном городе, а вот если весь ваш бюджет – это 7-13 млн, тогда надо искать место в Анапе или небольших городах. Недорого можно купить дома в пригороде Темрюка и в станицах возле Азовского моря (от 5 млн руб.).
Ещё надо определиться: хотите вы жить в центре города с пробками, суетой, но развитой инфраструктурой, школами, детскими садами, магазинами и т.д. или выбираете место потише, подальше от людей и цивилизации, например пригород или станицу на море. Я считаю идеальным местом пригород с частными домами и с близким расстоянием до города.
Центр курортного города, той же Анапы, например, представляет собой не самое комфортное место для проживания. Зимой там тихо, но вот летом, когда население города увеличивается в десять раз за счёт отдыхающих, в центре становится очень дискомфортно. Гремит музыка, шумят пьяные туристы, кричат дети, на дорогах образуются длинные пробки и т.д. Жить в глухом селе или хуторе тоже не всегда хорошо, за нормальными продуктами приходится ездить в город, преподавание в сельских школах не всегда на высоте, мало развлечений, нет нормальной медицины, и сельский образ жизни не соответствует привычному темпу жизни для горожан.
Поэтому новые пригороды, которые примыкают к городу, являются наилучшим вариантом. Дома здесь можно купить по приемлемым ценам, и до города рукой подать, есть все блага цивилизации. Таким местом является станица Анапская (5-7 км от Анапы), но в ней нет выхода к морю. Или Супсех, село, которое примыкает к району новостроек Анапы – «Горгипии». Там расположен ТРЦ «Красная площадь» с магазинами и кафе. В другую сторону, немного дальше (10 км от Анапы) расположен район Витязево, где тоже можно рассмотреть покупку дома. В следующих главах я подробно распишу плюсы и минусы этих районов.
Рис. 27. Новое Витязево, дома от застройщика
2. Изучаем рынок недвижимости
После того как вы примерно определились с местом (городом) для переезда, необходимо самим изучить рынок недвижимости в выбранном населённом пункте. Не стоит доверять это риэлторам, которые сильно увеличивают цены. Для начала изучите предложения на сайтах объявлений недвижимости. В первую очередь уровень цен можно проверить на сайте Авито. Только обращайте внимания на фейковые объявления.
Их легко отличить от настоящих по низким ценам и абстрактному описанию объекта (не указана улица дома, количество и метраж комнат, не описаны коммуникации и т.д.) или путаному тексту, в котором речь идёт об ипотеке и нет конкретного описания объекта. Это так называемые «рекламные» объявления риэлторов, созданные лишь для привлечения клиентов. На сайте Авито в фильтрах можно поставить галочку – искать объявления только от собственников.
Это первый круг поисков и установка примерной цены в каждом конкретном месте. Помните, если недвижимость продаёт агентство, то там заложена большая сумма сверху. Одна моя знакомая продавала дом, и её покупатель переплатил агентам (их было два) 700 000 руб., и ещё 400 000 руб. банку за снижение процента по ипотеке. Отсюда напрашивается вывод: искать надо собственника дома или застройщика и покупать у них напрямую. Однако с квартирами это сделать проще, чем с домами, у которых собственников часто нет на месте.
Кроме Авито, можно поискать предложения на других сайтах. Вот примерный список сайтов по продаже недвижимости в Краснодаре:
https://realty.yandex.ru/krasnodar – ЯндексНедвижимость.
https://krd.besposrednika.ru/prodam.
https://www.1bezposrednikov.ru.
https://krd.antiagent.ru.
https://youla.ru/krasnodar/nedvijimost/arenda-kvartiri – Юла, есть сайт и есть приложение.
https://domclick.ru – ДомКлик.
https://krasnodar.etagi.com/realty.
https://neagent.info/krasnodar.
https://krasnodar.move.ru/krasnodar/kvartiry/ot_sobstvennika.
https://krasnodar.kupiprodai.ru/realty/krasnodar_kvartiry/param803.
https://onrealt.ru/krasnodar/kypit-kvartiru-ot-sobstvennika.
https://krasnodar.restate.ru/kupit-kvartiru-ot-sobstvennika-krasnodar.
https://krasnodar-nedvizimost.ru/kvartiry/prodam/bezposrednikov.
https://www.domofond.ru.
https://krasnodar.irr.ru/real-estate/apartments-sale/ – сайт газеты «Из рук в руки».
https://krasnodar.vsn.ru/sale-flat/from-owner.
https://krasnodar.sobstvennikitut.ru/продажа-квартир.
Кроме самостоятельного поиска, можете привлечь и риэлторов, только не тех, которые работают в крупных компаниях и накидывают на недвижимость сверху миллион рублей. Есть частные специалисты, которые за сумму в 100-200 тысяч руб. занимаются поиском и подбором недвижимости, не набавляя сверху на цену свой процент. Так стоит сделать, если вы хотите найти хорошие варианты и у вас совсем нет возможности приехать на место и всё осмотреть самому.
По итогу у вас должно получиться не менее десяти вариантов недвижимости в выбранном районе и по подходящей цене. Например, вы можете сохранять все варианты в «избранное» на Авито (см. рис. 28).
