Чтобы разобраться в ситуации, нужно сначала понять, какова фактическая площадь земельного участка по существующему забору. Затем следует проверить, нет ли смещения координат у соседних земельных участков по данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Возможны случаи самозахвата и использования территории, а также смещения координат. Кроме того, бывает, что координаты соседнего земельного участка по данным ЕГРН частично накладываются на фактическую территорию вашего участка. Всё это считается нарушением, и вам придётся доказывать необходимость исправления реестровой ошибки координат земельного участка.
Конечно, всё можно исправить, но если кто-то из соседей будет возражать, то это дело перейдёт в судопроизводство, а это дополнительные траты, это экспертиза и сотни тысяч рублей, которые также могли войти либо в скидку при покупке участка, либо чтобы продавец устранил сам за свой счёт выявленные ошибки.
Ещё одна особенность покупки земельного участка без межевания. Я приведу пример на своём личном опыте, будучи, ещё не занимаясь так тесно кадастровой деятельностью, решил приобрести себе земельный участок без межевания.
Земельный участок примыкал к деревне, но это была новая нарезка. Дорог там ещё не было, это было чистое поле, которое примыкало к деревне, но находилось в составе её границ. Продавец приехал и показал мне, где примерно должен располагаться участок – прямо в поле.
Я не вызвал землеустроителя (тогда ещё не было кадастровых инженеров) и не проверил координаты. Кстати, если нет межевания, просите какой-либо план участка, фрагмент из генплана, план-схему участка, где будут отображены сведения о смежных земельных участках. В деревнях, как правило, есть у собственников технические паспорта БТИ на старые дома. Там есть ситуационный план земельного участка в составе технического паспорта либо отдельно на кальке, где также можно посмотреть этот план и сравнить с местностью относительно соседей. По итогу купленный земельный участок оказался не совсем там, где мне показал продавец.
Вот, кстати, вспомнил ещё один пример вам. Ко мне обратился клиент, чтобы установить границы земельного участка (сделать межевание), он отсутствовал в России около 10 лет. Приехал и не помнит, где фактически расположен его земельный участок, помнит, что примерно на центральной улице. Но эта улица вся уже застроена, пустых участков не было, поэтому клиент растерялся. Мы изучили его документы, у него был договор купли-продажи (купчая), там находился ситуационный план земельного участка и были отражены сведения о смежных земельных участках, кто с какой стороны примыкает. Мы с клиентом по соседям вычислили, где фактически должен быть его земельный участок. Провели опрос с соседями, соседи подтвердили. И оказалось, что на земельном участке моего клиента, так как он пустовал достаточно длительное время да ещё и в прекрасном месте, уже находился забор и фундамент под жилой дом. Межевание отсутствовало, то есть юридические границы земельного участка не были внесены в ЕГРН, следовательно, любой человек может при наличии свободной земли сделать схему, обратиться в администрацию и через торги свободную землю у администрации выкупить.
Но данная земля оказалась несвободной. Теперь там стоит капитальный забор, на участке залит фундамент под жилой дом, в то время как на этот земельный участок есть право собственности, просто без установления границ, сейчас идут суды, разбирательства, но чтобы такого не произошло, вот мой вам совет: любой проект, который делает государственный орган или коммерческая структура, будь то проект прокладки инфраструктуры, проект реализации автомобильной дороги, ж/д путей или любой такой проект, делается на основе официальных сведений ЕГРН, где содержатся координаты поворотных точек земельных участков и объектов капитального строительства. Если координат на земельный участок нет, любой из органов при проектировании их не учитывает. Чтобы этого избежать, рекомендую сделать межевание, и как можно быстрее.
То есть, подытожим: без межевания купить можно, но без Кадастрового Инженера покупать я не рекомендую. Обязательно нужно выехать на объект, провести обследование, изучить документы, сделать геодезическую съёмку земельного участка, объектов в границах данного земельного участка, понять фактическую площадь участка, его расположение, запросить сведения из ЕГРН на смежные земельные участки, подписать акты согласования границ с соседями до момента внесения задатка при покупке.
В принципе, если всё хорошо совпадает, координаты и площадь соответствуют документам, никто ни у кого ничего не прирезал, соседи подписали акт согласования границ земельного участка, в таком случае можно покупать. После покупки уже имеется в наличии готовый проект межевого плана, имеется подписанный акт согласования границ с соседями, мы просто в актах согласования и межевом плане меняем собственника и сдаём межевой план в Росреестр на внесение границ в ЕГРН, то есть уже проблем в данном случае не должно быть.
Заключение
В заключение хочу сказать, роль кадастрового инженера в современных условиях становится всё более значимой и многогранной. В современном мире кадастровый инженер – это незаменимый союзник для всех участников рынка недвижимости, от частных лиц до крупных инвесторов и государственных структур. А в следующей книге я расскажу вам:
– О том, как анализировать участок на возможность удорожания
– Про «дачную амнистию» и риски при регистрации жилого дома
– О рисках судопроизводства без участия кадастрового инженера
Друзья, Всегда начинайте с Кадастрового Инженера.
Отсканируйте QR-код, подпишитесь на канал. Бесплатный разбор по объекту недвижимости перед покупкой, продажей или строительством, либо в процессе его эксплуатации для наших читателей.
Контакты для связи
Личный сайт: https://skarkov-kadastr.ru (https://skarkov-kadastr.ru/)
Телеграмм-канал: https://t.me/SkarkovKadastr (https://t.me/SkarkovKadastr)
Деньги под ногами – Елена Вавилина
Добрый день, дорогой читатель! Рада нашему знакомству. Меня зовут Вавилина Елена Владимировна, я юрист по сопровождению сделок с недвижимостью, уже почти пять лет я работаю в агентстве недвижимости и помогаю людям приобретать и продавать жильё. В агентство недвижимости пришла работать случайно, раньше работала юристом в крупных компаниях. Сейчас меня всецело поглотила работа в сфере недвижимости.
Это мой второй опыт создания книги. В первой книге под названием «Правда о работе экспертов по недвижимости» я выступила соавтором. В ней я подробно описала свой путь в увлекательный мир недвижимости, рассказала, как правильно выбрать юриста для сделок с недвижимостью, а также рассмотрела существующие формы и виды таких сделок.
В этой главе я хочу остановиться на такой важной и интересной теме, как имущественный налоговый вычет при покупке квартиры.
Очень часто при приобретении квартиры в ипотеку люди ищут дополнительный источник дохода для оплаты ипотечных платежей. Это может быть дополнительный заработок, доходы от сдачи недвижимости в аренду или иные способы. Но есть один источник дополнительного дохода, про который многие не знают или забывают, – это имущественный налоговый вычет при покупке квартиры.
Имущественный налоговый вычет при покупке квартир
Вы только подумайте: сумма возврата по имущественному налоговому вычету при покупке квартиры и процентов по ипотеке может достигать в общей сложности до 650 000 рублей. Давайте разбираться, кто, в каком размере и при каких условиях может получить вышеуказанную сумму.
При покупке квартиры (а также любого жилого помещения: таунхауса, дома, комнаты, доли в квартире или доме) собственник имеет право на получение имущественного налогового вычета. По безденежным договорам – договору дарения, договору безвозмездной передачи – право на получение имущественного налогового вычета отсутствует, так как нет затрат на приобретение жилья.
Получить имущественный налоговый вычет в размере 13% от стоимости квартиры можно в пределах установленного лимита. Установленный лимит для получения имущественного налогового вычета составляет 2 000 000 рублей. Таким образом, покупатель имеет право получить налоговый имущественный вычет в размере, не превышающем 260 000 рублей.
Если стоимость покупки недвижимости составляет сумму, превышающую установленный лимит по налоговому имущественному вычету, то покупатель всё равно получит имущественный налоговый вычет только в пределах установленного лимита.
Если стоимость покупки квартиры не превышает сумму установленного лимита, то покупатель имеет право получить вычет в размере 13% от суммы покупки квартиры, а остаток в пределах лимита по налоговому имущественному вычету перенести на другую квартиру. Это правило распространяется на квартиры, приобретённые с 1 января 2014 года.
Пример:
Марья Ивановна купила квартиру за 2 000 000 рублей. Она имеет право на получение налогового имущественного вычета в размере 2 000 000 рублей * 13% = 260 000 рублей.
Галина Ивановна купила квартиру за 3 600 000 рублей. Она имеет право получить налоговый имущественный вычет при покупке квартиры только в пределах установленного лимита в размере 2 000 000 рублей. На сумму свыше 2 000 000 рублей Галина Ивановна не имеет право на получение налогового имущественного вычета. Таким образом, Галина Ивановна получит налоговый имущественный вычет в размере 2 000 000 рублей * 13% = 260 000 рублей.
Пётр Иванович купил квартиру за 1 400 000 рублей. Он имеет право на получение налогового имущественного вычета в размере 1 400 000 рублей * 13% = 182 000 рублей. Остаток в размере 78 000 рублей Пётр Иванович имеет право перенести на другую квартиру, приобретённую после 1 января 2014 года.
В случае если квартира приобретена в браке, то каждый из супругов имеет право на получение налогового имущественного вычета в размере 2 000 000 рублей каждый. Для получения вычета каждым из супругов необходимо подать заявление о распределении вычета между ними.
Пример:
Александра и Николай купили в браке квартиру стоимостью 4 000 000 рублей. Каждый из супругов имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере установленного лимита 2 000 000 рублей. Размер имущественного налогового вычета для каждого из супругов составит 2 000 000 рублей * 13% = 260 000 рублей.
Евгения и Пётр купили в браке квартиру стоимостью 7 000 000 рублей. Каждый из супругов имеет право на получение налогового имущественного вычета в размере установленного лимита в размере 2 000 000 рублей. На сумму свыше 2 000 000 рублей ни Евгения, ни Пётр не имеют право на получение налогового имущественного вычета. Размер налогового имущественного вычета для каждого из супругов составит 2 000 000 рублей * 13% = 260 000 рублей. Таким образом, супруги вместе имеют право на получение имущественного налогового вычета в размере 520 000 рублей.
Наталья и Иван купили в браке квартиру стоимостью 3 200 000 рублей. Супруги имеют право на получение имущественного налогового вычета на сумму 3 200 000 рублей, так как эта сумма не превышает размер установленного лимита в размере 2 000 000 рублей * 2 = 4 000 000 рублей. Таким образом, супруги имеют право на получение имущественного налогового вычета в размере 3 200 000 * 13% = 416 000 рублей. Остаток лимита на получение имущественного налогового вычета в размере 800 000 рублей супруги могут перенести на другую квартиру.
Случай из практики. Звонит мужчина, говорит, что его супруга получила имущественный налоговый вычет, а ему налоговая отказала в получении такого вычета. В процессе разговора выяснилось, что мужчина и женщина не являются супругами, проживают вместе, при покупке квартиры женщина в зарегистрированном браке не состояла. Таким образом, налоговая инспекция правомерно отказала мужчине в получении имущественного налогового вычета.
Ещё раз обращаю внимание, что каждый из супругов имеет право на получение имущественного налогового вычета только в том случае, если супруги состоят в официально зарегистрированном браке.
Право на получение имущественного налогового вычета возникает только у тех покупателей, кто работает, получает доходы и платит налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Каждый человек, который официально трудоустроен, получает заработную плату, обязан оплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%.
Если покупатель не работает, не получает заработную плату и не уплачивает налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%, то право на получение имущественного налогового имущественного вычета у него отсутствует. Но право на получение имущественного налогового вычета у покупателя возникнет, когда он начнёт получать доход и оплачивать налог на доход физических лиц (НДФЛ).
У самозанятых отсутствует право на получение имущественного налогового вычета, так как самозанятый не платит налог на доход физических лиц (НДФЛ), а оплачивает налог на профессиональный доход (НПД).
Индивидуальный предприниматель может получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры, но только в том случае, если он получает доход, облагаемый по ставке 13%. Если индивидуальный предприниматель применяет любой льготный режим налогообложения: упрощённая система налогообложения (УСН), единый налог на вменённый доход (ЕНВД), единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН) или использует патентную систему налогообложения (ПСН), то он освобождён от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Следовательно, у индивидуального предпринимателя отсутствуют основания для получения имущественного налогового вычета.
Пример:
Алексей в 2022 году купил квартиру. В 2022 и в 2023 году Алексей не работал и не оплачивал налог на доходы физических лиц (НДФЛ). С 2024 года Алексей устроился на работу. За 2024 год Алексей может подать декларацию на получение имущественного налогового вычета.
Андрей купил квартиру в 2020 году. В 2020 году работал в ООО «Империя золота», оплачивал налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В 2021 Андрей работал как самозанятый и оплачивал налог на профессиональный доход. В 2022 году Андрей зарегистрировался как индивидуальный предприниматель, использовал упрощённую систему налогообложения. В 2023 года Андрей устроился на работу в ООО «Сибирь-Пром». Декларацию на получение имущественного налогового вычета Андрей может подать за 2020 и 2023 года. Право на получение имущественного налогового вычета за 2021 и 2022 года у Андрея отсутствует.
