В ОАЭ широко используются камеры наблюдения. Дороги также патрулирует полиция, которая может считывать информацию по регистрационному номеру транспортного средства.
Штраф взыскивается и за неоплаченную парковку. Как правило, ее стоимость составляет 4 дирхама в час. Более серьезное наказание предусмотрено за вождение без регистрационного номера или использование автомобиля в аварийном состоянии. Кстати, вас могут оштрафовать даже за грязное транспортное средство.
При движении по трассе нужно учитывать требования к скоростному режиму на разных участках: где-то может встретиться предписание о недопустимости превышения скорости, а где-то – о необходимости ее снижения (то есть на данном участке вы не имеете права ехать медленнее установленной скорости).
Если вы случайно пропустили свой поворот на дороге, то, чтобы развернуться, вам придется проехать еще несколько километров. Выполнять разворот в необозначенном месте на трассе здесь нельзя. Водителю лучше всего пользоваться специальными приложениями Google Maps или Waze.
Постарайтесь не остаться на трассе без бензина – вы должны пополнить бак заранее. Правила организованы так, чтобы вы не мешали другим участникам дорожного движения. Также нужно помнить, что в ОАЭ существуют платные автодороги, тем не менее их можно объезжать, включив в приложении специальную функцию «Избегать платных дорог».
Если случилось ДТП и при этом здоровью его участников ничего не угрожает, то все, что вам нужно сделать, – это правильно оформить документы. Без этого покидать место происшествия нельзя. Для того чтобы сообщить о ДТП, следует зафиксировать произошедшее на фото и затем передать всю информацию в полицию через мобильное приложение (например, Dubaipolice[2 - Для эмирата Дубай.]). Сообщение составляется участниками ДТП совместно. Вместе с ним направляются фотографии, лицензии и техпаспорта. Обязательно нужно указать виновного. Если это спорный вопрос, то, как правило, штраф выписывают тому, кто не признал вину, хотя был не прав. В качестве ответа вы должны получить police report – аналог протокола ДТП. Его необходимо отправить в страховую компанию, которая займется вопросами возмещения ущерба.
Основные виды правонарушений туристов
Фотографирование и видеосъемка людей
В ОАЭ запрещено фотографировать людей, государственные учреждения и здания. Это чревато большими штрафами. Как правило, сразу же на месте вас не оштрафуют. Если вы турист, к вам могут обратиться и вежливо попросить не фотографировать и удалить уже сделанные кадры или видеозапись. Помимо съемки, также запрещено выкладывать в социальные сети фото и видео, на которых присутствуют случайные люди.
Переход дороги в неположенном месте
Очень часто туристы переходят дорогу в неположенном месте. Необходимо строго соблюдать ПДД и пересекать проезжую часть только в специально обозначенных местах. Пешеходов здесь штрафуют часто.
Выброс мусора в неположенном месте
Строго запрещено выбрасывать мусор в не отведенных для этого местах. Конкретные суммы штрафов могут отличаться в зависимости от эмирата.
Сбор денег на благотворительность
Сбор денежных средств на благотворительность является довольно распространенным правонарушением. Если вы не являетесь представителем компании, которая зарегистрирована как благотворительная организация, такая деятельность считается незаконной. Продвижение подобных незаконных сборов средств, рекламирование или же объявление сбора жестко наказываются.
Благотворительная деятельность лицензируется на территории Объединенных Арабских Эмиратов.
Публикации в социальных сетях определенного содержания
Публикации с контентом, содержащим оскорбление личности или направленным на унижение достоинства, религии и вероисповедания или же оскорбление символики национальных и государственных органов, – очень серьезное правонарушение. Как показывает практика, многие туристы этого не знают.
Мытье автотранспортного средства на улице или в паркинге
Никогда не мойте транспортное средство в неположенном месте, перед какими-либо зданиями или просто на парковке, так как это является нарушением.
Демонстрация оскорбительных жестов
Если вы показали какие-то жесты человеку и он при этом счел себя оскорбленным, то он может обратиться в полицию и вы будете наказаны. То же самое касается ситуации, когда вы оскорбили человека словом, действием или каким-то иным образом. Нельзя прикасаться к женщинам. Нельзя фотографировать чужих детей.
За нарушение этих правил можно получить не только штраф, но и запрет на въезд на территорию ОАЭ.
Раздел 2
Недвижимость
Общая информация о законодательстве
В Объединенных Арабских Эмиратах существует два типа законов, касающихся сделок с недвижимостью. Это федеральный свод законов, который применяется во всех эмиратах, и законы, действующие в каждом эмирате в той части, которая касается его сектора недвижимости.
К федеральным законам[3 - Здесь и далее приводится сокращенный перевод названий законов, выполненный автором. Точные наименования (на английском языке) приведены в ссылках.], применяемым на всей территории ОАЭ, относятся:
1. Закон ОАЭ о договорном праве, который распространяется на договоры купли-продажи, договоры аренды недвижимости и ипотечные договоры.
2. Закон ОАЭ об ипотеке. Этим законом регулируются такие вопросы, как условия для получения ипотеки, размеры и порядок уплаты первоначальных взносов, права на вторичное жилье и т. д. Один из аспектов Закона об ипотеке, который особенно важен для инвестиций в недвижимость, касается потери права выкупа закладной.
3. Уголовный кодекс ОАЭ также в определенной части применяется к сделкам с недвижимым имуществом – при неисполнении судебных решений, касающихся недвижимости, невыполнении обязательств по ипотеке и пр.
4. Еще один федеральный закон, который применяется к сделкам с недвижимым имуществом, касается наследования. Это Закон о личном статусе, согласно которому все объекты недвижимости регламентированы нормами шариата в части наследования.
Вообще, есть две категории эмиратских законов, которые наиболее актуальны для инвесторов и иностранцев, проживающих в ОАЭ.
Первая категория – это законы, регулирующие приобретение недвижимости в собственность, а вторая – законы, регулирующие аренду. При этом конкретные законы, связанные с недвижимостью, принимаются эмиратами самостоятельно.
Что касается законов о собственности, то общая правовая база в ОАЭ основывается на том, что недвижимость может принадлежать только гражданам Объединенных Арабских Эмиратов. Это общее правило, если в отдельных эмиратах не предусмотрено иное. С 2006 года некоторые эмираты ввели законы, позволяющие иностранным инвесторам владеть недвижимостью в ОАЭ.
Один из наиболее ярких примеров – эмират Дубай, где с 2006 года действуют законы о безусловном владении недвижимостью. Это означает, что иностранные инвесторы имеют законное право владеть недвижимостью без каких-либо ограничений. Регулирование данной сферы осуществляется посредством различных указов. То есть соответствующий орган правительства Дубая издает указ, определяющий конкретную географическую область в качестве зоны безусловного владения. В последние годы таких указов стало больше. Соответственно, количество географических зон, где инвесторы могут владеть как землей, так и жилыми и нежилыми помещениями, увеличилось.
В других эмиратах более типичный сценарий с точки зрения владения недвижимостью реализуется через так называемое право аренды, а не через безусловное право собственности. Срок аренды в большинстве эмиратов ограничен или установлен на 99 лет. Например, в значительной части географических регионов Абу-Даби, где инвесторы могут покупать недвижимость, разрешены инвестиции в аренду, и это право аренды на 99 лет.
Географическая зона аренды введена и в других эмиратах, в частности в Шардже. Это означает, что инвесторы могут приобретать там недвижимость, но только на условиях аренды.
Некоторые из правил и положений, применяемых к недвижимости в пределах конкретного эмирата, касаются сборов за передачу собственности. Так, в Дубае они установлены в размере 4 % от стоимости недвижимости. В других эмиратах размеры сбора колеблются или аналогичны плате за передачу собственности в Дубае.
Также в эмиратах может отличаться регулирование вопросов, касающихся форм платежей, разрешенных для передачи собственности; формы и содержания доверенностей, на основании которых совершаются сделки с недвижимостью; различных административных процедур; сборов, которые платятся в соответствующие органы; прав и обязанностей брокеров по недвижимости и их деятельности на рынке недвижимости. Кроме того, регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом, и рынка недвижимости в том или ином эмирате осуществляется различными органами.
Еще один интересный пример, который пока существует только в Дубае, – это право на проживание на основании владения недвижимостью. Другими словами, владение недвижимостью стоимостью 750 000 дирхамов и более дает право подать заявку на получение визы на жительство со всеми соответствующими правами и обязанностями, вытекающими из вида на жительство (которая обычно выдается на основании трудоустройства).
Что касается наследования, то федеральный закон требует, чтобы любые объекты недвижимости подпадали под действие шариата в случае смерти владельца собственности. Таким образом, завещания или другие документы, в которых предусматривается иное распоряжение недвижимым имуществом, будут недействительными, поскольку их заменит шариат. В Дубае была введена новая система, позволяющая иммигрантам-немусульманам составлять завещания на недвижимое имущество и регистрировать их, а также предоставляющая гарантии того, что эти завещания будут исполнены. Эмират Абу-Даби ввел аналогичный закон и положения, дающие эмигрантам возможность составлять завещания на недвижимое имущество. Вероятно, что и другие эмираты последуют этому примеру.
В любом случае, находясь на территории конкретного эмирата, вы должны уточнять интересующие вас правовые аспекты регулирования рынка недвижимости с целью успешной реализации всех возможных прав.
Покупка и продажа недвижимости
Покупка недвижимости всегда начинается непосредственно с выбора объекта недвижимости. Проведите детальный визуальный осмотр объекта, а также внимательно изучите все его характеристики.
Следующим этапом является проверка правоустанавливающего документа у продавца – Title deed (свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость). В этом документе указывается:
– кому принадлежит право собственности на недвижимость;
– характеристики объекта недвижимости.
Таким образом, действительность данных по недвижимому имуществу можно подтвердить, запросив у продавца Title deed. Если вы находитесь в Дубае, проверить действительность можно также через приложение Dubai REST, которое содержит всю информацию об объектах недвижимости на территории этого эмирата.
Из Title deed также будет понятно, сколько собственников у выбранного вами объекта недвижимости, какая доля владения приходится на каждого из них, а также кем являются собственники (это могут быть как физические, так и юридические лица).
Процесс оформления купли-продажи недвижимости в каждом конкретном случае будет иметь свои особенности. Если собственником является юридическое лицо, необходимо убедиться, что тот, кто представляет интересы продавца, уполномочен на это на законных основаниях.
Следующим важным этапом является получение информации об обязательствах продавца, связанных с недвижимостью. Это может быть залог, невыплаченные сборы за различные услуги или наличие арендаторов, с которыми заключен договор на долгосрочную аренду. Для покупателя важно включить эту информацию в договор купли-продажи.
После сбора необходимой информации о недвижимости и согласия сторон на сделку составляется договор купли-продажи с указанием в нем всех существенных условий:
– характеристик объекта недвижимости, а также информации о наличии или отсутствии у продавца каких-либо обязательств;
– способа оплаты. Это может быть ипотека, банковский перевод или наличные денежные средства. В каждом конкретном случае нужно подготовить соответствующие документы для правильного расчета между сторонами и документального подтверждения такого расчета. Как правило, в этом помогают риелторские компании, которые выступают посредниками;
– условий передачи недвижимости. В большинстве эмиратов комиссия за передачу собственности составляет 4 %, при этом не всегда указывается, делится ли такая комиссия между продавцом и покупателем или кто-то один из них должен ее уплатить. Следовательно, этот вопрос следует согласовать до того, как стороны выйдут на сделку;
– особых условий совершения сделки. Когда вы, например, хотите приобрести недвижимость только в случае получения ипотеки, то очень важно указать, что она является условием для покупки недвижимости;
– штрафных санкций за отказ от сделки и условий разрешения споров. Важно конкретно указать, какие причины будут считаться уважительными при отказе покупателя от сделки. Например, для вас может быть важно, чтобы сделка состоялась в определенный день или чтобы до передачи вам недвижимости продавцом были устранены определенные недостатки. Таким образом, нарушение данного условия договора купли-продажи продавцом будет являться для вас основанием для отказа от сделки без уплаты штрафных санкций. Также должен быть установлен порядок разрешения споров с указанием того, где это должно происходить (в местных судах или через арбитраж), каковы основания для подачи иска и кто потенциально должен оплачивать сборы, связанные с разрешением спора в суде.
Обратите внимание, что эмиратом может быть установлена стандартная форма договора, которую необходимо использовать. При этом в такие формы допускается вносить изменения в зависимости от особенностей сделки. В Дубае, например, законодательством установлены несколько форм договоров. Форма F – это типовой договор, регулирующий сделку между продавцом и покупателем, форма А регулирует отношения между продавцом и брокером, а форма В – между покупателем и брокером.
Если в вашей сделке участвуют брокеры, то необходимо до начала оказания ими услуг проверить наличие надлежащей лицензии на осуществление ими своей деятельности. Когда брокер является представителем продавца, проверьте у него наличие не только лицензии, но и доверенности на представление интересов продавца на всех этапах сделки. Также брокеры, как правило, просят оплатить свои услуги до передачи недвижимости, а именно в момент подписания договора купли-продажи. Рекомендуется отложить выплаты брокерам до фактической передачи недвижимого имущества и произвести расчеты со всеми сторонами сделки именно в день передачи недвижимости. Тогда риски срыва сделки и потери денежных средств будут минимальными.
Имейте в виду, что участие в сделке брокеров не является обязательным ни для одной из сторон.
Важным моментом является наличие депозита при заключении сделки. На сегодняшний день требования о его внесении в обязательном порядке при покупке недвижимости в законодательстве нет. По обычаям, сложившимся в ОАЭ, внесение депозита предполагается, однако это в любом случае необходимо решать путем переговоров. Продавец, как правило, хочет иметь определенные гарантии. При внесении депозита пропишите все детали в договоре купли-продажи: сумму депозита, в какой форме он будет выдан, кто должен держать депозит и на каких условиях он может быть использован (в частности, в случае возникновения каких-либо споров между продавцом и покупателем).
Также помните, что передача недвижимости должна быть обязательно оформлена документально актом приема-передачи. В нем отражается перечень всего, что продавец передает покупателю на основании договора купли-продажи: ключи от квартиры/помещения, карты доступа, деньги в счет возмещения за неоплаченные на момент передачи услуги и пр. Документ о праве собственности покупателю выдается в день передачи недвижимости.
В процессе продажи недвижимого имущества возникают, по сути, все те же вопросы, которые существуют при его покупке, только в данном случае вы выступаете в качестве продавца, а не покупателя. Вам как продавцу необходимо:
– предоставить действующий на дату заключения сделки Title deed (правоустанавливающий документ на недвижимость);
– выяснить, кто является покупателем (физическое либо юридическое лицо) и каково количество покупателей, так как от этого будет зависеть процесс оформления сделки;
– заранее согласовать стоимость вашей недвижимости с покупателем (покупателями) и утвердить способ оплаты (наличные, безналичные деньги или ипотека);
– согласовать с покупателем оплату услуг брокеров (представителей) при их участии и оплату всех комиссий и сборов в связи с заключением сделки;
– согласовать с покупателем наличие или отсутствие депозита, а при его наличии заранее установить размер и порядок его возврата;
– предоставить информацию об обязательствах относительно продаваемой недвижимости (залог, задолженности по оплате услуг и пр.) или об отсутствии таковых;
– согласовать с покупателем и прописать в договоре купли-продажи все интересующие условия: дату передачи недвижимости, условия для отказа от совершения сделки, порядок разрешения споров и пр.
Если ваша недвижимость приобретена с использованием ипотеки, то вам заранее необходимо выяснить в банке условия ее погашения. Вы также должны узнать о процессе проведения платежа при передаче собственности и о необходимых документах в связи с этим.
Имейте в виду, что, если ваша недвижимость сдается в аренду, вы обязаны уведомить арендатора о необходимости освобождения собственности на том основании, что она будет продана, за 12 месяцев. Такие сделки с недвижимостью, как купля или продажа, подразумевающие смену собственника, в обязательном порядке должны быть зарегистрированы. В Дубае, например, земельным департаментом ведется специальный реестр недвижимости. Отсутствие регистрации передачи недвижимости и смены собственника влечет за собой недействительность сделки. Каждый эмират самостоятельно устанавливает размеры сборов за регистрацию недвижимости, а также процедуры, регулирующие процесс передачи права собственности.
Объекты недвижимости, находящиеся на стадии строительства, также должны быть зарегистрированы. Если вы приобретаете такую собственность, то вам будет выдан соответствующий документ о том, что она принадлежит вам. По завершении строительства вы сможете зарегистрировать свое недвижимое имущество после подтверждения уплаты его полной стоимости.
Законом урегулированы вопросы, связанные с расторжением договора купли-продажи строящейся недвижимости в случае неисполнения сторонами условий сделки.
Если вы приобретаете недвижимость на стадии строительства, вам необходимо проверить следующее[4 - Актуально для приобретения недвижимости в Дубае.]:
– регистрацию проекта застройки в Агентстве по регулированию недвижимости (RERA);
– наличие депозитного счета;
