От выбора актива напрямую зависят конечные риски, которыми он характеризуется. Например, инвестиционный проект включает в себя наибольшее число рисков, поскольку более длителен, требует колоссальных финансовых вложений, понимания принципов планирования и управления, найма сотрудников и т. д. И эти риски, в конечном счете, влияют на потенциальную доходность организации собственного инвестиционного проекта. Катастрофический риск дает возможность приобрести огромную прибыль, однако в противовес ей ставится возможная утрата всех финансовых вложений.
Не менее значимой стороной инвестиций в ценные бумаги, будь то для владельца строительной компанией или инвестора, является реализация мониторинговых процедур, в рамках которых осуществляется слежение за рыночной ситуацией, состоянием производительности инвестиций, демонстрируется готовность корректировать собственные стратегии с учетом динамики рынка и происходящих на нем изменений. Некоторые проекты подвергаются временной заморозке на период социально-экономических потрясений; другие, напротив, приобретают большее значение с учетом обстоятельств.
Именно поэтому в рамках инвестиционной стратегии определяется весь комплекс нюансов и предпочтений, согласно которым впоследствии осуществляются инвестиционные процессы. Выделяются такие составляющие стратегии, как:
– Цели инвестирования, которые раскрываются в виде временной перспективы (краткосрочные и долгосрочные цели). Наиболее распространенными являются цели, связанные с получением прибыли, сохранением личного капитала, формированием пассивных источников дохода, диверсификацией портфеля и т. д.
При этом перспективной видится методика SMART-целей, согласно которой цели устанавливаются в соответствии с критериями «конкретная», «измеримая», «достижимая», «релевантная» и «ограниченная во времени». Например, SMART-цель, связанную с формированием пассивного дохода от инвестиций в недвижимость, можно представить следующим образом:
– S – я хочу приобрести двухкомнатную квартиру в новостройке в пределах кольцевой дороги для последующей сдачи в аренду;
– M – целью инвестиции является получение пассивного дохода в размере не менее 1000 у. е. в месяц после вычета всех налогов и расходов на обслуживание недвижимости;
– A – у меня уже есть 30% необходимой суммы для первоначального взноса, и я планирую взять ипотеку на оставшуюся сумму под 17% годовых. Анализ рынка показывает, что средняя стоимость аренды подобных квартир в данном районе составляет 1200 у. е.;
– R – данная инвестиция соответствует моей стратегии формирования пассивного дохода;
– T – я планирую завершить сделку купли-продажи и подготовить квартиру к сдаче в аренду в течение следующих 8 месяцев.
Причем если конкретизировать эту цель до более простой и понятной (краткой), то получится следующее: «в течение следующих 8 месяцев куплю двухкомнатную квартиру в новостройке в пределах кольцевой дороги, буду использовать 30% собственных средств и ипотеку под 17% годовых, для сдачи в аренду с целью получения пассивного дохода не менее 1000 у.е. в месяц после вычета всех расходов».
Подобная постановка целей упрощает впоследствии установление конкретных ожиданий и оценку результатов собственной инвестиционной активности инвестора, поскольку включает в себя конкретные метрики, которые к тому же выстраиваются инвестором с учетом личных ожиданий и предпочтений.
– Риск-анализ, в структуре которого осуществляется оценка максимального риска, предпочтительного в личных (субъективных) ориентирах инвестора, зависящего от степени толерантности к риску. Как итог, величина этого риска будет определять доходность инвестиций в строительный бизнес, а управление рисками означать приведение инвестиционной активности (направления инвестирования) в соответствие с ожиданиями инвестора. Например, когда риск по вложениям в акции перейдет критическую отметку, инвестору куда проще будет реализовать актив, нежели держать его, внося дисбаланс в собственный портфель.
Фактически назначение риск-анализа в стратегии инвестирования связывается с адекватной оценкой и принятием обоснованных решений, касающихся объекта инвестиций. Основная цель такого риск-анализа – определение уровня риска, который инвестор считает приемлемым, и адаптация инвестиционной стратегии для достижения целей при минимальных потерях.
Чтобы проводить риск-анализ и эффективно оценивать соответствие актива, его рисков и личных предпочтений, инвесторы склоняются к нескольким хитростям:
– оценивают собственную резистентность к рискам и критическим ситуациям – определяется, насколько далеко вы, как инвестор, способны зайти для получения потенциальной доходности;
– всегда действуют в контексте реального рынка, а не условных ориентиров. Например, при работе с недвижимостью проводится именно оценка рынка недвижимости, причем не общая, а детальная с фокусом на конкретный актив, сегмент и его особенности;
– ориентируются на существующие примеры, то есть ищут схожий опыт и учитывают его при принятии собственных решений;
– согласуют риски на этапе постановки целей (ставятся такие цели, которые будут соответствовать толерантности к риску – будут релевантными);
– формируют специальные стратегии «на случай неудачи», при реализации которых удастся сохранить хотя бы часть вложений, что позволит снизить общий риск инвестиций;
– постоянно следят за ситуацией и в случае негативных последствий – быстро адаптируются, для чего работают над собственной стратегией непрерывно.
При этом важно помнить, что полностью избежать рисков инвестиций попросту невозможно, в особенности в столь сложной и динамичной отрасли строительства.
– Постоянное расширение (перспективы роста), в рамках которого стратегия реализуется для повышения доходности и минимизации общих рисков, т.е. реализуется стремление найти оптимальный баланс между минимальными рисками и максимальной доходностью инвестиций (что является по своей сути «идеальным» направлением).
Реализация постоянного расширения в стратегии требует от инвестора приверженности нескольким правилам:
– рассмотрение различных активов как возможного варианта финансовых вложений, что позволяет создать больше условий вероятного наступления сценария роста;
– ребалансировка портфеля, в ходе которой состав инвестиций (структура активов) пересматривается и видоизменяется с учетом стратегии и динамики рынка;
– реинвестирование доходов, что связывается с повторным вложением доходов в новые активы для использования прибыли в качестве источника формирования прибыли;
– адаптация к рискам за счет управления ими, использования резервов или подстраховочных активов (обладающих более консервативным характером), в том числе за счет вложения в такие активы в периоды роста рисков.
– Ориентированность на постоянное исследование рынка, его особенностей и динамики с принятием во внимание происходящих изменений и потенциала их влияния на инвестора, его актив и характер доходности. Предполагается, что инвестор будет проводить постоянный анализ трендов рынка, в соответствии с которыми формулируются дополнительные возможности, угрозы или особенности инвестиционной активности.
Для отслеживания тенденций рынка инвесторы ориентируются на любую доступную о нем информацию, которая, как правило, общедоступна и черпается из таких источников, как специализированные издательства, законодательство, отчеты от крупнейших компаний (прогнозы развития рынка), новости и информация из СМИ и др.
– Проработка стратегии «избавления» от актива, т.е. его реализации на пике его доходности, а также при наступлении непредвиденных неблагоприятных обстоятельств, которые повлекут за собой вполне ожидаемые последствия. Цель подобной стратегии связывается с максимизацией прибыли, или, как минимум, сокращением потерь в период критического снижения стоимости актива под влиянием неблагоприятных рыночных условий. Чтобы такие стратегии реализовывались эффективно инвесторы заранее прорабатывают планы и условия, при которых будет осуществляться продажа, постоянно «существуют» в контексте динамики рынка, избавляются от активов частично, в целях обеспечения стабильности собственных инвестиций.
– Реализация принципов финансового планирования с учетом наличия достаточных для финансирования инвестиций в строительный бизнес в той или иной форме объемов капитала, который будет выступать базовой точкой для построения финансовых моделей, прогнозов доходов и размерности чистой прибыли с учетом изменения стоимости денег.
Для реализации принципов финансового планирования инвестору потребуется немного информации, которая связана с 1) объемом вложений, которые он планирует осуществить; 2) структурой активов, в которые будут осуществляться эти вложения; 3) просчётом детального финансового плана, в котором также будут учитываться доходы будущих периодов с учетом адекватной ставки дисконтирования; 4) созданием резервов и планированием действий на случай различных сценариев развития рынка.
– Постоянное внесение коррективов с учетом как происходящих изменений, так и пересмотром инвестором собственных взглядов, воззрений и активности в поле инвестиционной деятельности. Подобная корректировка позволяет адаптироваться к новым условиям и оптимизировать инвестиционный портфель для достижения лучших результатов в контексте текущего рынка, разворачивающейся динамики и происходящих событий.
В контексте внесения коррективов важными шагами инвестора являются действия, связанные со сбором информации о рынке, оценкой доходности инвестиций, учетом личных ожиданий и потребностей, в том числе вероятных изменений.
Как можно заметить, многие из обозначенных элементов управления инвестициями в строительный бизнес пересекаются друг с другом, что формирует условия комплексного управления собственной инвестиционной деятельностью инвестора.
Подобное управление заключается в постоянном движении в сторону благосостояния и повышения стабильности – осуществляется балансирование между постоянно воздействующим рыночным риском, уровнем доходности портфеля и потенциалом в реализации личных целей инвестора.
Формы осуществления инвестиций в строительный бизнес: особенности, достоинства и недостатки
Когда речь идет об инвестициях в строительный бизнес, вновь встает вопрос о многогранности и уникальности проявлений данного феномена, ввиду наличия массы доступных форм вложения финансовых ресурсов.
В зависимости от ученых и их подхода, выделяются различные формы инвестиций в строительный бизнес; наиболее примечательным является рассмотрение индивидуальных инвестиций в строительный бизнес и коллективных вложений.
Первое направление форм инвестиций в строительный бизнес связано с вложением личных средств в характере единоличного финансирования, т.е. без согласования с другими сторонами инвестиций и при отсутствии установленных договоренностей об определенных способах реагирования на рыночные изменения. При таком способе инвестирования единоличный (индивидуальный) инвестор самостоятельно определяет риски, составляющие, цели и прочие элементы собственной инвестиционной деятельности. Прямые инвестиции реализуются в различных формах, например, посредством долевого участия в строительстве, в форме переуступки, инвестиционного договора на строительство, вложений в акции строительных компаний. Все эти формы объединяет система преимуществ, которые исходят, ровно как и риски, из концептуальных особенностей индивидуального инвестирования:
Во-первых, инвестор самостоятельно выбирает объекты для инвестирования и принимает все ключевые решения, то есть обладает прямым контролем над инвестициями и личными целями, самостоятельно несет ответственность за собственные действия, принимаемые решения и риски.
Во-вторых, у инвестора имеется возможность быстро принимать решения, соответственно, реагировать на срочные изменения ситуации и изменять первоначально установленные планы в сторону наиболее благоприятных.
В-третьих, большая доходность за счет прямого характера вложений, при исключении посредников или иных сторон инвестиционной деятельности.
В-четвертых, повышенный риск ответственности за принимаемые решения.
В-пятых, зависимость доступных активов от объемов стартового капитала, ввиду чего такие инвестиции часто не подходят начинающим инвесторам с малыми объемами свободных финансовых ресурсов.
В-шестых, необходимые знания о рынках и происходящих процессах, поскольку от них зависит характер и успешность принимаемых решений.
Рассмотрим такие преимущества с точки зрения каждой из перечисленных форм индивидуального инвестирования в строительный бизнес:
– Долевое участие в строительстве. Представляет под собой форму инвестиций в строительство, при которой инвестор предоставляет строительной компании средства согласно договору, а на строительную компанию накладываются обязательства по исполнению его условий, что выражается, например, в строительстве дома с квартирой по конкретному адресу, на определенном этаже, с заданными параметрами. Ключевое преимущество такой формы инвестиций – инвестор приобретает недвижимость по более низкой, в сравнении со среднерыночной, стоимости, которая после завершения строительства (сдача объекта в срок) превышает рыночную, что и формирует прибыль от вложений. Недостаток это формы инвестиций связан с тем, что до момента завершения строительства инвестор фактически владеет неликвидным и малостоящим правом на объект – долю, находящуюся в стадии строительство, сложно быстро продать по её стоимости у застройщика. При этом не исключается возможное снижение рыночных цен на момент сдачи недвижимости дольщику.
– Переуступка. Представляет под собой отражение отношений между инвесторами, при которой инвестор-дольщик перепродает собственный договор другому инвестору. Преимущество переуступки – более выгодная стоимость (в сравнении со стоимостью от застройщика) и возможность заполучить «редкую» недвижимость, на которую не попал инвестор по тем или иным причинам. Единственные риски такой формы инвестиций – возможные проблемы с юридической стороной, что проявляется в непризнании действительными договоров долевого участия после передачи от одного инвестора к другому при некоторых обстоятельствах. Для исключения таких рисков обязательно привлечение застройщика к процессу передачи прав на объект от одного инвестора к другому.
– Инвестиционный договор на строительство. Такая форма вложения инвестиций связана с прямым инициативным строительством строительной и подрядной организацией для инвестора необходимого объекта (здания, сооружения, или иной недвижимости, участка), с последующей сдачей в эксплуатацию согласно условиям договора. Ключевой риск – прямая зависимость от надежности контрагентов и необходимость тщательной защиты прав инвестора, с проработкой договоров и учетом прочих нюансов взаимодействия.
– Вложения в акции строительных компаний. Является одним из самых распространенных (общедоступных) вариантов инвестиционных вложений, которые связываются с покупкой акций (обыкновенных или привилегированных, дивидендных или нет, в зависимости от целей, доступности и предпочтений инвестора, рыночной ситуации). Акции обладают высокой ликвидностью относительно других вариантов индивидуального инвестирования и при этом позволяют эффективно диверсифицировать уровень рисков и доходности портфеля. Однако акции не предоставляют абсолютно никаких гарантий и ровно как и любые другие финансовые вложения подвержены динамике рыночного риска. У инвестора также теряется возможность прямо контролировать процессы, влияющие на стоимость и доходность акции.
Вторым направлением форм инвестиций в строительный бизнес являются коллективные инвестиции, которые предполагают объединение средств от нескольких инвесторов для вложения в строительные проекты.
Подобные инвестиции характеризуются системой особенностей, а именно:
Во-первых, высокой степенью диверсифицируемости, поскольку инвестиции могут распределяться по нескольким проектам и/или компаниям, что позволяет снизить общие риски инвестора.
Во-вторых, доступностью за счет снижения порога необходимых объемов капиталовложений для приобретения возможности вкладывать собственные средства и финансы в строительный бизнес.
В-третьих, возможностью попасть в среду профессионалов-инвесторов, которые более эффективно осуществляют управление средствами и с большей долей вероятности обеспечат доходность инвестиций, соразмерную рациональному риску.
В-четвертых, наличие дополнительных сборов, например, за управление инвестициями, уплату посредникам и т. д.
В-пятых, снижение контроля за выбором активов (объектов строительства, в которые инвестируются финансы).
В-шестых, недоступность полномасштабной информации о реальных перспективах инвестиционных вложений и коллективного инвестирования.
Ключевыми формами коллективных инвестиций выступают инвестиции в строительные кооперативы и инвестиции в фонды недвижимости.
Инвестиции в строительные кооперативы – представляют под собой объединение инвесторов, которые, как правило, осуществляют коллективные вложения в строительство жилых домов. Доли по объектам в таком случае распределяются пропорционально сумме, внесенной со стороны инвестора, позволяют приобретать нескольким инвесторам с малым капиталом более серьезные объекты строительства. Преимуществом такого способа инвестиций является снижение порога вхождения и перспективы управления опытными управляющими. Риски связаны с тем, что строительный кооператив может прекратить собственное существование, в том числе ввиду реализации мошеннических схем и операций.
Инвестиции в фонды недвижимости, например ПИФы недвижимости, или фонды прямых инвестиций позволяют диверсифицировать портфель инвестора и сократить общие риски портфеля. Такие вложения считаются консервативными и осуществляются на первых этапах создания фонда, что позволяет привлечь достаточное количество участников. Преимущество обозначенной формы инвестирования – инвестору гарантируется целевой характер использования средств при постоянном юридическом сопровождении; однако подобное приводит к закономерному снижению доходности, ввиду меньших рисков и большей предсказуемости.
Так, выбор конкретного варианта инвестирования зависит от целей и ожиданий инвестора, фактически раскрытые варианты позволяют инвесторам с различными целями и доходами, степенью толерантности к риску осуществлять эффективные вложения в строительство, достигать при этом коммерческой эффективности.
Юридический ликбез инвестиций в строительный бизнес
Поскольку наиболее яркой и все чаще распространённой формой инвестиций является долевое участие, важным нюансом становится юридическое сопровождение проводимых сделок и формирование продуктивных взаимоотношений между инвестором и застройщиком.
В частности, при выборе застройщика для участия в долевом строительстве инвестору необходимо подготовиться к подписанию договора долевого участия, принимать во внимание юридические нюансы и обязанности обеих сторон.
Как минимум, важно проверить наличие у застройщика всех необходимых разрешений на строительство и убедиться в юридической чистоте предлагаемых условий.
Договор долевого участия должен четко определять обязанности застройщика по сдаче объекта в эксплуатацию и передаче недвижимости (например, квартира определенной квадратуры с конкретными комнатами и на конкретном этаже), а также предусматривать ответственность за невыполнение этих обязательств или иные нюансы, не противоречащие законодательству.
В договоре необходимо указать детали объекта недвижимости, наиболее значимыми из которых являются: цена, параметры квартиры, условия отделки, если таковые предусмотрены.
Инвестору (дольщику) важно избегать подписания документов, предполагающих неправомерные условия, например, в которых подчеркивается возможность одностороннего отказа от договора застройщиком без нарушений условий договора со стороны дольщика.
Стоит избегать и отказываться указывать в договоре стоимость ниже, чем фактическая сумма передаваемых средств, поскольку подобное приводит к неполной компенсации потерь при возникновении проблем и непредвиденных обстоятельств, несостоятельности застройщика.
В целом рекомендуется консультация с юристом до подписания договора долевого участия во избежание потенциальных рисков и подводных камней, которые не всегда известны инвестору.
При этом, на этапе подписания договора долевого участия активность инвестора не заканчивается – за этой процедурой следуют шаги по контролю хода строительства, расходованию средств и соблюдению обязательств застройщиком с предъявлением требования согласно установленным договорным отношениям.
Подведем итоги
Таким образом, обобщая все вышесказанное, подведем итоги первой главы настоящей книги, посвященной рассмотрению теоретических аспектов инвестиций в строительный бизнес:
– Под инвестициями стоит понимать всевозможные вложения капитала в различные объекты экономической деятельности с целью получения прибыли и/или достижения иного положительного эффекта. В контексте строительного бизнеса инвестиции предполагают вложения в новое строительство, расширение и модернизацию существующих объектов, реконструкцию и обновление объектов строительства или финансовые инструменты, связанные с отраслью строительства (акции, облигации, ПИФы строительных компаний).
– Инвестиции в строительный бизнес обладают рядом специфических особенностей, которые отличают их от инвестиций в другие секторы экономики. Данные особенности проявляются в виде высокого уровня капитальных затрат, более длительного срока окупаемости, высоких рисков, зависимости от социально-экономической ситуации и одновременной перспективной доходности с различными сценариями её обеспечения (рост рыночной стоимости, пассивные отчисления).
– Под управлением инвестициями нами понимается комплексный процесс, включающий в себя разработку, анализ, реализацию и контроль инвестиционных проектов или направлений инвестиций с целью максимизации прибыли и минимизации рисков, что осуществляется в форме стратегии управления инвестициями (инвестиционная стратегия), вкупе с мониторингом, диверсификацией, ребалансировкой портфеля, постоянным реинвестированием доходов и постоянным слежением за ситуацией, что реализуется непосредственно в рамках обозначенной стратегии.
– Можно выделить ряд перспективных форм инвестиций в строительный бизнес: индивидуальные инвестиции (долевое участие, переуступка, инвестиционный договор на строительство, вложение в акции строительных компаний) и коллективные инвестиции (объединение средств от нескольких инвесторов для вложения в строительные проекты или фонды).
– При работе с реальными инвестициями – вложениями инвестора, с точки зрения долевого финансирования, важнейшей стороной деятельности является грамотное юридическое оформление и сопровождение сделок, для чего необходимо следовать базовым правилам: проверять застройщика, определять четкие условия в договоре, создавать правомерные взаимоотношения (подкреплять их документально), проводить консультации с юристом и активно участвовать в ходе строительства после подписания договора для контроля за соблюдением обязательств и преждевременным реагированием.
Так, раскрытые теоретические основы инвестиций в строительный бизнес становятся лишь фундаментом на дальнейшем пути реализации инвестиционных стратегий при работе со строительным бизнесом.
Глава 2. Инвестиционные стратегии при работе со строительным бизнесом
Понятие и классификации инвестиционных стратегий в сфере строительства
В условиях динамики и влияния рыночных трансформаций, возникающих вызовов стабильности и турбулентности экономики одним из наиболее примечательных и перспективных способов организации эффективного управления инвестициями во всех сферах экономической жизни становится подготовка сообразных требованиям рынка инвестиционных стратегий.
Под инвестиционной стратегией в таком случае понимается определенный план действий экономического агента, связанный с движением к конкретно установленным финансовым целям, их реализации, при учете реагирования на рыночную ситуацию, состояние рисков, а также прочие внешние и внутренние условия, которые в комплексе складываются на момент подготовки и реализации стратегии.
Значение инвестиционных стратегий как объекта анализа и активности инвестора определяется тем, что инвестиционная стратегия становится не просто планом, но и комплексным инструментом в руках инвестора, опираясь на которую инвестор «напоминает» себе о запланированных мероприятиях, поставленных задачах, требуемых шагах на пути к намеченной финансовой или социально значимой цели инвестиционной деятельности.
Необходимость в формировании инвестиционной стратегии возникает всегда. Отсутствие такой стратегии – это одна из ключевых ошибок инвесторов, поскольку только оперируя стратегией последний способен планомерно достигать поставленных финансовых целей, погружаясь при этом в сам процесс и шаги, необходимые для их достижения.
Без инвестиционной стратегии инвестор не способен мыслить рационально, поскольку практически все его действия организуются стихийно, в зависимости от «сегодня», а не взвешенного условного «документа» (самой стратегии), который в совокупности определяет все значимые для инвестора принципы и способы организации собственной инвестиционной активности. Если представлять значение инвестиционной стратегии более наглядно, стоит выделить несколько ключевых причин, почему инвестиционная стратегия обязательна при инвестициях:
Во-первых, во главу инвестиционной стратегии ставится система целей и перспектив, которые фактически являются индикатором запланированного результата, что позволяет отслеживать прогресс движения к цели. При отсутствии целей (как ставить цели «правильно» по методике SMART было описано в 1 главе) инвестор не способен оценивать, эффективны ли все предпринимаемые им усилия или шаги, поскольку они организуются стихийно, т.е. не целенаправленно.
Во-вторых, фундамент инвестиционной стратегии – это риски. В основе стратегии лежит негласное правило, основанное на толерантности инвестора к риску. Цель, содержание и многие другие составляющие инвестиционной стратегии обязательно согласуются с уровнем риска, который способен принять инвестор. В тоже время, одной из функций инвестиционной стратегии является минимизация воздействия рисков с сохранением или преумножением доходности инвестиций.
В-третьих, за счет инвестиционной стратегии у инвестора появляется возможность управлять собственными инвестициями и активами не только согласно целям и рискам, но и показателям эффективности, то есть тем индикаторам, которые устанавливаются инвестором в качестве «свидетельства» того, что вся инвестиционная деятельность движется согласно планам и имеющимся прогнозам.
В-четвертых, инвестиционная стратегия позволяет формировать соответствующую поставленным целям, задачам и прочим условиям структуру направлений инвестиционной деятельности, то есть выбирать те активы, с учетом доходности, рисков и потенциала которых инвестору удастся в полной мере удовлетворить собственные ожидания.
