Таким образом, закон четко предоставляет конституционные гарантии прав собственников жилого помещения, для которого это помещение является единственно пригодным жилым помещением, а также то помещение, которое было приобретено собственником на законных основаниях, без различных злоупотреблений с целью причинения имущественного вреда интересам третьих лиц – кредиторов.
Еще одним из оснований отказать в применении исполнительного иммунитета являются действия должника до собственного банкротства направленные на сокрытие имущества, купленного на кредитные денежные средства. Сокрытием в данном случае будет отчуждение жилого помещения по сделкам без встречного представления, а именно по договору дарения, по брачному договору, оформленному после заключения брака, по обязательству в результате которого данное имущество становиться фиктивным залогом или по мировому соглашению в рамках какого – либо судебного спора, не связанного с первоначальным кредитором, у которого были получены невозвратные денежные средства.
Все вышеперечисленные безвозмездные сделки легко оспорить в рамках процедуры банкротства по п.1 или п.2 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ от 26.10.2002г.
Исходя из судебной практики автора, основным критерием невозможности сохранения для должника жилого помещения по вышеуказанным сделкам является характер безвозмездности сделки при наличии неисполненного обязательства перед кредитором, задолженность которого возникла до возникновения права собственности на объект.
При этом категория второй стороны сделки не важна, ею может быть как родственник, т.е. прямое заинтересованное лицо, так и формально незнакомый человек, заинтересованность которого будет доказана в рамках судебного дела.
Следовательно, покупатель не вправе поступать безрассудно и отказываться от проведения проверки документов на недвижимость, в данном случае расширенной выписки из ЕГРН, из которой можно установить сведения о фактическом собственнике недвижимости; цепочке предыдущих владельцев и периодах владения имуществом, а также о наличии/отсутствии зарегистрированных обременений на имущество.
При этом важно отметить, что в случае выяснения того факта, что продавец стал собственником недвижимости совсем недавно – менее года назад, то это важный признак к проведению правовой проверке всех предыдущих собственников с целью исключения наступления негативных последствий. Так как высока вероятность того, что истинный владелец, который поспешил формально избавиться от недвижимости имеет долги перед кредиторами, но, чтобы исключить возможность ареста имущества формально продал его другому лицу, которое ищет ни о чем не подозревающего покупателя чтобы продать неликвид ему, выручить деньги и потратить по усмотрению первоначального собственника, а добросовестного покупателя фактически подставить.
В 2021г. автор готовил документы для оспаривания сделки по делу о несостоятельности (банкротстве) физического лица №А56—10143/2019 Арбитражного суда города Санкт – Петербурга и Ленинградской области, который сначала получил денежные средства в долг, затем приобрел жилое помещение в г. Санкт – Петербург и ряд других объектов недвижимости, а затем с целью сокрытия своего приобретения подарил часть имущества своему близкому родственнику, а вторую часть своим знакомым, которые в процессе оспаривания данных сделок были признаны заинтересованными лицами.
Совершенные сделки должником были оспорены по заявлению финансового управляющего и помочь защититься должнику уже не представлялось возможным, так как все условия, установленные нормами закона о банкротстве при оспаривании подобного рода сделок, были соблюдены, в том числе и сроки. В последствии финансовый управляющий вернул имущество в собственность должника и квалифицировал его как конкурсную массу, в том числе формально единственно пригодное жилое помещение для проживания должника и членов его семьи.
При этом суд первой инстанции руководствовался тем, что оспариваемые сделки были совершены должником за 1,5 года до подачи заявления кредитором на банкротство, заинтересованностью между должником и новым приобретателем имущества, а также отсутствием встречного исполнения со стороны второго участника сделки. Таким образом, сделка по отчуждению квартиры по договору дарения была признана недействительной, в связи с чем в последствии суд снял исполнительный иммунитет и разрешил финансовому управляющему реализовать квартиру на торгах в порядке закона о банкротстве.
Примечательным здесь было то, что квартиру успел купить обычный покупатель в ипотеку, тем самым обременил квартиру залогом и при оспаривании сделки на стороне покупателя выступал Банк, который предоставил деньги и страховая компания, с которой был оформлен договор страхования – титул недвижимости.
Однако арбитражный суд города Санкт – Петербурга, а также суды 2-й и 3-й инстанции такие обстоятельства не остановили. Суды постановили сделку дарения и последующей купли-продажи отменить, квартиру вернуть первоначальному владельцу т.е. должнику, а покупатель остался в тройном убытке.
Тройной убыток для покупателя состоит в том, что покупатель по сделке заплатил частично свои деньги, которые ему не вернули, частично воспользовался ипотекой, которую платил 2 года, и эти платежи ему не вернули, отдал квартиру по решению суда, и квартиру продали на торгах дешевле остатка задолженности по ипотеке, поэтому покупателю пришлось выплачивать долг по ипотеке дальше.
Более того, когда покупатель обратился в страховую компанию с требованием выплатить ему страховое возмещение, то оказалось, что страховая компания обанкротилась, у нее отозвана лицензия и денег на покрытие страхового возмещения нет. Для покупателя это была трагедия.
В другом деле о несостоятельности (банкротстве) №А56—89253/2015/сд1 рассматриваемое в Арбитражном суде Санкт – Петербурга и Ленинградской области арбитражный суд 27 апреля 2017г. принял решение о признании сделки должника, которая была совершена за его счет Управлением службы судебных приставов по передачи нереализованного имущества на публичных торгах взыскателю недействительной.
В рамках данного дела было установлено, что Должник совершил сделку купли-продажи объектов недвижимого имущества, за которые не передал денежные средства в полном объеме. В тоже время полученное имущество попытался оформить на иное лицо. Позднее судом договор купли-продажи был расторгнут, а денежные средства взысканы с физического лица. Управлением службы судебных приставов были организованы публичные торги, после которых взыскатель выразил согласие на получение нереализованного имущества в свою собственность, в результате чего Должник формально перестал быть собственником, но фактически продолжил пользоваться спорным имуществом. В результате действий финансового управляющего по оспариванию сделки должника имущество было возвращено судом в конкурсную массу и реализовано по установленным нормам.
В другом деле о несостоятельности (банкротстве) Должник до собственного банкротства являлся учредителем юридического лица, которому были выданы денежные средства на развитие его бизнеса еще в 2015 году. Однако юридическое лицо Должника не справилось с исполнением своих обязательств по возврату кредиторской задолженности и Должник, осознавая риски возникновения неблагоприятных последствий (являясь поручителем по выданному кредиту) совершил 5 безвозмездных сделок отчуждения своего имущества заинтересованным лицам, тем самым ухудшив свое имущественное положение и причинив имущественный вред правам кредиторов. По истечении 3 лет после совершения сделок Должник сам подал на себя заявление о признании несостоятельным (банкротом).
В данном деле финансовый управляющий проанализировал все сделки Должника и выявил те, которые являлись экономически нецелесообразными и подал соответствующие заявления о признании совершенных сделок недействительными. Определением от 11.04.2018г. Арбитражного суда Челябинской области по делу №А76—3622/2017 требования финансового управляющего были удовлетворены, совершенные сделки Должника были признаны недействительными. Сделки касались земельных участков и квартиры Должника. При этом суд признал их недействительными по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, статьей 10 ГК РФ.
Последующими аналогичными судебными актами – Определением от 24.07.2018г., Определением от 27.08.2018г. Арбитражным судом Челябинской области другие сделки Должника по отчуждению недвижимого имущества, в том числе жилых помещений были признаны недействительными.
В дальнейшем на все жилые помещения были наложены аресты и реализованы на публичных торгах.
Таким образом, не каждое единственное жилое помещение имеет исполнительный иммунитет, следовательно не всегда можно спокойно совершать сделку успокаивая себя лишь тем, что квартира или дом для продавца единственное жилье, а значит никто сделку не оспорит. По факту это заблуждение, которое может иметь весьма печальные последствия, а чтобы их предотвратить нужно совершить проверочные мероприятия, о которых мы поговорим далее.
Глава 3 – Проверка участника сделки
Перед покупкой недвижимости основное внимание покупателей направлено на техническую и юридическую чистоту приобретаемого объекта сделки, и меньшее количество покупателей помимо проверки технического состояния недвижимости уделяют внимание его владельцу, т.е. собственнику.
И такое упущение может впоследствии после совершения сделки повлечь ее отмену и потерю уплаченных денежных средств.
Наступление таких рисков происходит в результате отсутствия со стороны участников сделки должной осторожности и осмотрительности при выборе своего контрагента, а именно продавца.
С понятиями сделки мы ознакомились ранее, теперь нужно понять, что скрывается под выражением должная осторожность и осмотрительность.
Понятие должная осмотрительность было введено постановлением Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53, однако точное определение понятия в нём отсутствует. На основе обобщения имеющейся в открытых источниках информации, под должной осмотрительностью понимается принятие комплекса мер и действий, направленных на получение необходимой и достоверной информации о потенциальном контрагенте.
Данное понятие было выработано ФНС России при борьбе с фирмами однодневками, однако в рассмотрении обособленных споров несостоятельности (банкротстве) физических и юридических лиц данное понятие используется судами и арбитражными управляющими при оспаривании сделок должника, совершенных им до подачи заявления на банкротство.
В сентябре 2023г. автор проводил исследование количества возбужденных дел о банкротстве в РФ и количество поданных заявлений на признание сделок должников недействительными за 2022г..
В результате исследования были получены следующие данные: за 2022 год было возбуждено 318 611 дел о банкротстве физических лиц, из них в каждом 10-м деле были поданы заявления о признании сделок должника недействительными, из которых 90% заявлений были удовлетворены. Следовательно, в каждом 10-м деле оспаривали и отменяли сделки, из них каждое 2-е заявление касается недвижимого имущества.
Таким образом, теперь перед заключением сделки необходимо помимо проверки правоспособности, дееспособности сторон, принадлежности имущества стороне, юридической чистоты имущества убедиться, что ваш продавец не обладает признаками финансовой неплатежеспособности, не имеет кредиторов или просроченных обязательств, т.е. не избавляется от своего имущества с целью причинить имущественный вред своим кредиторам в текущем моменте, а также в будущем.
Чтобы избежать оспаривание в будущем такой сделки необходимо Покупателю имущества проверить своего контрагента со всех сторон, в том числе и через государственные органы.
К сожалению, в большинстве случаев отстоять права добросовестного покупателя не всегда удается, так как нормы закона о банкротстве направлены на побуждение финансового управляющего наполнить конкурсную массу имуществом с целью проведения расчетов с кредиторами должника, при этом чаще всего у покупателя отсутствуют документальные доказательства, подтверждающие законность и обоснованность совершения сделки.
Чтобы сохранить сделку в суде нужно предоставить доказательства:
– на момент сделки покупатель не знал и не мог знать о сложном финансовом состоянии продавца;
– покупатель не имел цели причинить имущественный вред кредиторам продавца;
– на момент совершения сделки покупатель обладал денежными средствами, с помощью которых был произведен расчет с продавцом;
– покупатель не является заинтересованным лицом с продавцом;
– цена имущества на момент сделки являлась рыночной, в данном случае отступление в меньшую сторону возможно до 20% от рыночной стоимости аналогичного имущества.
При наличии совокупности вышеуказанных доказательств арбитражный суд, рассматривающий заявление финансового управляющего о признании сделки должника недействительной чаще всего, сохраняет сделку и отказывает в удовлетворении требований управляющего.
Следовательно, для сохранения сделки и недвижимости участнику спора (покупателю) надлежит обратиться за квалифицированной помощью к юристам, имеющему опыт защиты прав и интересов лиц в делах о несостоятельности (банкротстве).
Однако при отсутствии надлежащей доказательной базы добиться положительного решения достаточно затруднительно, так как по практике совершения сделок, стороны как правило не задумываются о сборе документов, подтверждающих законность и обоснованность их действий.
Одним из примеров успешной защиты прав и интересов покупателя в деле по оспариванию сделки должника может служить дело №А76—26307/2015 арбитражного суда Челябинской области, А12—10632/2020 арбитражного суда Волгоградской области или А56—133188/2022 арбитражного суда города Санкт – Петербурга и Ленинградской области, в котором автор с партнером за 2 судебных заседания смогли защитить права и интересы своего доверителя и сохранить купленную квартиру у банкрота, продажа которой была совершена в нарушение формальных правил закона о банкротстве.
В указанных делах покупатели также не знали о недобросовестности действий собственников имущества, однако благодаря совокупности документальных доказательств автору удалось отстоять совершенные сделки, сохранить имущество и денежные средства своих доверителей.
Таким образом, перед совершением сделки купли – продажи покупателю, как менее защищенному лицу необходимо проверять не только техническое состояние приобретаемого имущества, юридическую составляющую в виде правоспособности продавца к совершению сделки, а также финансовую состоятельность продавца. Так как при отсутствии экономической целесообразности действий, а также возможности совершения этих действий по отчуждению имущества, на покупателя переходит риск и вероятность наступления негативных последствий в будущем по защите своих прав и интересов в арбитражном суде, в случае если продавец будет признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него будет возбуждена процедура банкротства – реализация имущества должника гражданина.
Конец ознакомительного фрагмента.
Текст предоставлен ООО «ЛитРес».
Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию (https://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=69823426&lfrom=174836202) на ЛитРес.
Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.
