– 2017 г.– Президент ГК «МОИ УСЛУГИ» – Центр Кадастровых Инженеров;
– Аттестованный Кадастровый Инженер (квалификационный аттестат №69-16-734);
– Судебный землеустроительный эксперт (регистрационный номер диплома №2917);
– Член Судебно-экспертной палаты РФ (в реестре за №770502005);
– Член Ассоциации СРО «ОПКД» (в реестре за №2767);
– Включён в государственный реестр лиц, осуществляющих кадастровую деятельность (в реестре за №39413);
– Два высших образования (экономическое – управление в сфере услуг; юридическое – степень магистра);
– Участник ФЕДЕРАЦИИ ИЖС;
– Участник выставки загородной недвижимости Open Village 2024;
– Спикер и Участник Всероссийского Жилищного конгресса 2024 в Сириусе Сочи;
– Партнёр гильдии риелторов Москвы и Московской области.
Моя компания ГК «МОИ УСЛУГИ» в 2018 году насчитывала восемь офисов в Москве и Московской области, но в 2019 году спрос на наши услуги резко упал, и в компании произошел кассовый разрыв, который продолжал увеличиваться. Я принял решение минимизировать финансовые потери и откатить бизнес до первоначального состояния – одного офиса и трёх сотрудников, включая меня.
Я прекратил расширение компании и в течение года анализировал свои ошибки и устранял кассовый разрыв. Затем я снова открыл офисы, двигаясь медленно, но уверенно. Я ежегодно посещаю более 300 локаций, чтобы консультировать и разбираться в сложных случаях. За 12 лет я проехал на своём автомобиле 700 тысяч километров. Наш сайт посещают более 500 тысяч пользователей в год. Мы можем зарегистрировать объекты недвижимости за один день с эффективностью 99%.
Я убеждён, что ИЖС начинается с кадастрового инженера и заканчивается им же. Сегодня я расскажу вам об этом и многом другом более подробно.
Значимость кадастрового инженера на рынке недвижимости в современных реалиях.
Кадастровый инженер – единственный специалист, который может решить не только вопросы, связанные с кадастровым учётом и оформлением документов на недвижимость. Он может исправить технические или реестровые ошибки, составить обращения в государственные органы, провести согласования, а также взаимодействовать с риелторами, юристами и адвокатами. Клиенту зачастую требуется комплексное решение проблемы, включающее взаимодействие сразу с несколькими специалистами. Кадастровый инженер знает, как это всё организовать.
Кадастровый инженер знает: как уменьшить допустимые расстояния по противопожарным нормам между соседними строениями, исправить дублирующие кадастровые номера и устранить несоответствие в выписке ЕГРН. Он также поможет выбрать подходящий земельный участок и проверить все документы перед покупкой.
В условиях обилия товаров и услуг на рынке потребители часто затрудняются с выбором. Кадастровый инженер поможет найти нужную государственную услугу и составит дорожную карту для решения всех вопросов, связанных с оформлением документов на объекты недвижимости.
Почему всё начинается с кадастрового инженера?
Кадастровый инженер – это конечное звено при оформлении документов. Он готовит необходимые документы для государственной регистрации. Если предыдущие этапы до участия кадастрового инженера были выполнены неправильно, он не сможет завершить процесс регистрации в Росреестре, и вся работа, проделанная ранее, окажется напрасной.
Кадастровый инженер первым выезжает на квартиру для подготовки плана для проекта перепланировки и технического плана. Он изучает дело для составления искового заявления и требований в нём, чтобы на основании этого решения суда зарегистрировать объект в Росреестре. Перед покупкой земельного участка, дома или началом строительства необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Он проверит объект на наличие ограничений и обременений, проконсультирует по начальным этапам строительства и укажет на возможные проблемы.
Каждый специалист должен глубоко изучать свою отрасль, чтобы быть профессионалом. При начале работы над проектом или судопроизводством, до начала строительства и перед покупкой земельного участка обязательно нужно консультироваться с кадастровым инженером, ведь это влияет на конечный результат.
Важен конечный результат, а не то, что мы делаем в процессе.
Как кадастровый инженер, я всегда оцениваю проекты с клиентом, основываясь на финансово-экономическом обосновании. Аргументировано объясняю необходимость проведения тех или иных работ.
Приведу несколько примеров личного взаимодействия с клиентами.
Я приезжаю на объекты недвижимости не только для замеров, но и для оказания иной помощи клиентам. Я готов подсказать, как правильно строить, с чего начать и как лучше продать, как инвестировать или использовать земельный участок. Клиенты часто спрашивают меня, как бы я поступил на их месте. Я выполняю работу так, как будто делаю это для себя. Такой подход помогает моим клиентам чувствовать себя защищенными и уверенными, что делает меня для них не просто кадастровым инженером, а личным помощником в решении документальных вопросов.
В процессе написания данной главы я приехал к клиенту на участок. Задача заключалась в подготовке документов для продажи, проверке границ участка, зарегистрировать строения, но продавать участок клиент как-то особо не горел желанием.
На объекте я сразу оценил ряд следующих факторов: участок имеет примыкания к двум дорогам, участок площадью 12 соток по документам, но в заборе явно все 14 соток, строение расположено ближе к одному из углов земельного участка. Я предложил клиентам оформить прирезку участка, то, что в заборе, за счёт земель неразграниченной государственной собственности за 50% от кадастровой стоимости, выкупив у администрации. На это предложение мне ответили: «Зачем нам это нужно? Продадим как есть – 12 соток, пусть покупатель займётся остальным».
Далее мы оформили 14 соток, у нас получился правильный прямоугольник, участок примыкает к двум дорогам, я говорю клиенту: «Давайте разделим по 7 соток, один из которых пустой от строений и за счёт небольшой стоимости становится более ликвидным для строительства жилого дома, как, например, ликвидные офисы по 15—20 кв. м, которые разлетаются, как пирожки. Вторые 7 соток со строением вы оставляете себе». В итоге клиенты довольны до безумия, остаются и с землёй, к которой уже привыкли и особо-то не хотели продавать, и с деньгами от продажи 7 соток, которые можно, например, инвестировать в квартиру или провести реконструкцию своего текущего строения.
При работе с юристами, риелторами и адвокатами они часто консультируются со мной до начала оказания услуг. Я могу с уверенностью сказать, что кадастровый инженер, своевременно подключённый к процессу, обеспечивает клиенту 100% положительный результат и минимальные финансовые потери.
Однажды в воскресный вечер мне пришло сообщение от клиента с просьбой помочь подготовить технический план для Росреестра по решению суда. В резолютивной части было сказано: «Выделить М. и Г. в натуре принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности в отношении жилого дома с предоставлением им в общую совместную собственность следующих помещений. Прекратить право общей долевой собственности на жилой дом». Я был крайне удивлен такому решению суда.
Клиент уже пояснил, что Росреестр прекратил право общей долевой собственности на жилой дом, но на помещения право собственности не зарегистрировал. Чтобы зарегистрировать право собственности на помещения после раздела жилого дома, якобы нужен диск. Разбираемся в ошибках, которые допустил тот, кто составлял иск и представлял интересы клиента в суде.
Ошибка 1: клиенту заменили право общей долевой собственности на общую совместную, что практически одно и то же, но у клиента была задача вообще уйти от долей.
Ошибка 2: выделить в натуру следующие помещения… Это означает, что М и Г суд фактически определил порядок пользования конкретными помещениями. Мы знаем, что есть право владения, пользования и распоряжения. В данном случае суд определил только право пользования, которое в Росреестре не регистрируется.
Ошибка 3: она же самая важная, объект индивидуального жилищного строительства (или жилой дом) не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, в том числе и помещения (абзац 39 ст.1 Градостроительного кодекса РФ). То есть индивидуальный жилой дом запрещено делить на квартиры или помещения, но жилой дом можно признать домом блокированной жилой застройки, если он обладает соответствующими признаками, и, соответственно, абсолютно законно выделить уже не квартиры и помещения, а автономные блоки жилого дома блокированной застройки, что сейчас мы очень часто стали практиковать.
Вывод: решение суда Росреестр исполнить в части постановки на учёт помещений в индивидуальном жилом доме не сможет, кадастровый инженер подготовить технический план на образования помещений в жилом доме тоже не сможет, хотя некоторые инженеры иногда пренебрегают своим положением и готовят технический план, заведомо зная, что Росреестр его не зарегистрирует.
Как решить данную проблему? Повторно заходить в судопроизводство, но уже с кадастровым инженером и предварительно подготовив технический план жилого дома, в котором будет содержаться информация об автономных жилых блоках дома блокированной застройки с точными характеристиками (наименования помещений, общая площадь, местоположение относительно границ земельного участка).
Рекомендации эксперта в подборе земельных участков.
Я хочу поделиться ценной информацией и рекомендациями при выборе земельного участка перед покупкой. Я лично опробовал всё это и решил представить статью в виде пошаговой инструкции. Следуя ей, вы сможете уверенно общаться с продавцом.
Вам нужен участок для постоянного проживания, для дачи и отдыха или совмещения этих целей? Или вы планируете инвестировать в участок и строить домики для посуточной аренды? Чёткое понимание целей поможет выбрать подходящий вариант.
ГПЗУ – это градостроительный план земельного участка, может заказать только собственник земельного участка на портале государственных услуг.
Выписка из ЕГРН – это выписка из Единого государственного реестра недвижимости, заказать можно только на государственных услугах или на официальном портале Росреестра.
ЭЦП – электронная цифровая подпись.
Прежде чем приступать к оформлению сделки и вносить задаток, необходимо обязательно запросить у собственника следующие документы:
– расширенную выписку из ЕГРН;
– градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
– уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС.
Эти документы играют ключевую роль в процессе покупки земельного участка. Градостроительный план земельного участка, на мой взгляд, – это как общегражданский паспорт гражданина РФ, который подтверждает личность земельного участка в части ограничений, обременений, пятна застройки, плотности застройки и прочую важную информацию.
Давайте подробнее рассмотрим каждый документ, чтобы понять, на что нужно обратить внимание при покупке земельного участка и почему они важны.
Существует два вида выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН): обычная и расширенная.
Расширенная выписка отличается от обычной наличием GPS-координат участка. Это позволяет проверить достоверность информации в выписке. При проверке выписки из ЕГРН на первой странице можно увидеть QR-код. С его помощью можно проверить подлинность выписки.
На первой странице выписки из ЕГРН содержатся основные характеристики объекта недвижимости и информация о кадастровом номере земельного участка и дате его присвоения. Это позволяет понять, когда участок был учтён, и проанализировать, как образовался объект недвижимости.
В разделе «Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» обычно перечислены кадастровые номера объектов, которые находятся в границах этого участка. Этот раздел важен, так как он может содержать кадастровые номера объектов недвижимости на земельном участке. Если вы покупаете участок без строений, но в выписке из ЕГРН указан отсутствующий объект недвижимости, это может создать проблемы при оформлении ипотеки. В таком случае потребуется либо исключить из ЕГРН кадастровый номер несуществующего объекта, либо совершить сделку с земельным участком вместе с объектом недвижимости на нём.
Также здесь обращаю внимание на раздел «Кадастровые номера объектов недвижимости, из которых образован данный земельный участок». В полученной выписке ЕГРН будут указаны кадастровые номера объектов недвижимости, которые были использованы для формирования участка, а также номера объектов, образованных из него. Это позволит изучить историю участка и проанализировать его движение и возможные обременения.
На второй странице выписки из ЕГРН содержатся данные о собственнике, номер и дата регистрации. Сравните даты постановки участка на кадастровый учёт и регистрации права собственности. Узнайте, является ли продавец первоначальным собственником участка. В разделе «Сведения об обременениях и ограничениях» обычно указывается информация об ограничениях, таких как арест, залог, аренда. Если участок куплен в ипотеку, в этом разделе будет указано ограничение – ипотека в силу закона, а также в чью пользу оно установлено. Также здесь указываются ограничения, если участок арестован по исполнительному производству. Если участок сдан в аренду и договор был зарегистрирован в Росреестре, то будет информация об арендаторе и сроках аренды.
Если все обязательства по залогу, ипотеке, аренде или исполнительному производству выполнены, но в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) всё ещё есть информация об ограничениях, продавец должен обратиться в Росреестр с подтверждающими документами. Это позволит исключить запись об ограничениях из ЕГРН.
Проверьте вид разрешённого использования земельного участка в выписке из ЕГРН с видами разрешённого использования для соответствующей территориальной зоны.
Почему важно сейчас обращать внимание на вид разрешённого использования земельного участка?
Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте, плотности застройки, суммарной поэтажной общей площади всех строений и т. д.
