Приоритет высокого процента. При кредите с дифференцированным видом платежа с каждым последующим взносом процентная ставка снижается, так как уменьшается тело кредита. Если у вас есть такие кредиты, то имеет смысл сначала сконцентрироваться на них в целях их досрочного погашения и, как следствие, снижения суммы сверх тела кредита и, соответственно, ежемесячных платежей в целом. Это позволит уменьшить общую сумму выплат по всему кредитному портфелю. Часть высвободившегося денежного потока можно использовать для досрочного погашения оставшихся кредитов или приобретения активов. Чтобы сделать правильный выбор, необходимо рассчитать экономию в первом случае и ожидаемую доходность во втором. В данной ситуации сэкономленные за счет досрочного погашения средства разумно рассматривать в качестве прибыли.
Приоритет небольшого остатка. В случае если один из кредитов существенно меньше остальных или его срок подходит к концу и большая часть уже выплачена, имеет смысл сначала погасить такой кредит с наименьшим остатком. С психологической точки зрения избавление хотя бы от одного кредита крайне воодушевляет и дальнейший процесс финансового оздоровления и выплат по оставшимся займам протекает проще.
Рефинансирование
Банк готов пойти на многое, лишь бы заполучить клиента. Суть рефинансирования заключается в следующем: рефинансирующий банк гасит тело кредита вместо заемщика, выдавая ему новый кредит под меньший процент. Получается трехсторонняя выгода: изначальный кредитор возвращает свои деньги, рефинансирующий банк получает нового клиента-должника, а сам клиент снижает процент кредитования и, как следствие, сумму ежемесячных платежей.
Рефинансированием можно и нужно пользоваться. Но перед принятием соответствующего решения необходимо уточнить в банке условия и все хорошо посчитать.
Увеличение дохода
Самый очевидный, непростой и лучший способ снижения долговой нагрузки – повышение уровня текущего дохода или поиск новых его источников.
Если вы работаете по найму, можно поговорить с начальством о карьерном росте, повышении оклада или выплате премии. При этом необходимо заранее сформулировать грамотное обоснование для подобных перемен. Помните, в такой беседе нет ничего страшного, ведь, как известно, за спрос денег не берут. Подобный разговор не приведет ни к каким потерям, но дает шанс получить положительный ответ. А может получиться договориться о работе в выходной за двойную оплату?
Альтернативным вариантом может быть подработка или фриланс. В настоящее время в интернете довольно много таких предложений. Например, копирайтерам и рерайтерам платят какие-то деньги. Мытье самолетов, выгул собак, доставка документов по вечерам: профильное образование для этого не требуется.
Еще один вариант – создание личного бренда. Соцсети предоставляют все необходимое для этого. Возможности монетизации персонального бренда ограничиваются лишь вашей фантазией. Однако такой подход требует больших временных затрат и порой первоначальных вложений.
Репетиторство, консультации, семинары, мастер-классы – определив свои сильные стороны и освежив знания по выбранной теме, можно отточить навыки и помогать другим развиваться. Таким образом, помимо благородной цели, у вас появится еще и дополнительный доход.
Любое подобное решение требует выхода из зоны комфорта, но иначе развиваться не получится. Эго не любит неудобства и будет всячески вас отговаривать. Этот момент обязательно надо перебороть, и только тогда перед вами действительно откроются новые горизонты. В зоне комфорта нет развития.
Существует еще масса варинатов, которые могут принести дополнительный доход. Ограничения только в фантазии и предприимчивости. На самом же деле заработать немного денег сверх зарплаты можно на всём и никакие советы для этого не нужны. Главное – делать.
Золотое правило гласит, что если вы не знаете, что делать – начните делать хоть что-нибудь.
Когда кредит оправдан?
Несмотря на то что платежи по кредиту обременяют свободный денежный поток и приносят пользу только банку, правильное использование заемных средств может помочь увеличить ваш денежный поток.
Правильный кредит – это кредит, направленный на приобретение активов.
Кредит чаще имеет отношение к бизнесу, о нем редко упоминают применительно к инвестициям, и все же есть определенные ситуации, когда он может пригодиться. Например, для диверсификации большого портфеля активов путем приобретения недвижимости в качестве защитного актива (при этом инвестор осознанно идет на невысокую доходность).
Когда мы говорим о кредите с целью инвестиций, необходимо учитывать такие показатели, как риск приобретаемого актива, его доходность и срок полезного использования. Именно поэтому чаще всего имеет смысл использовать кредит для покупки недвижимости по той простой причине, что на этом рынке традиционно меньше рисков, нежели на фондовом, относительно стабильная, хоть и небольшая доходность и актив является долгосрочным.
Например, покупая в собственность офисное помещение стоимостью 10 млн руб. для последующей его сдачи в длительную аренду, можно воспользоваться кредитным плечом с соотношением собственных и заемных средств 1 к 9. Таким образом, для приобретения данного актива необходимо будет вложить только 1 млн руб. собственных средств, а остальные 9 млн руб. плюс проценты по ипотеке, разбитые на ежемесячные платежи, могут в большей части покрываться доходом от этой недвижимости. Иными словами, помещение может выплачивать ипотеку само за себя.
Помимо использования кредитного плеча для покупки недвижимости с целью получения арендного дохода интересен также вариант приобретения объекта в новостройке на стадии котлована по низкой стоимости для последующей его продажи по завершении строительства по цене, превышающей сумму кредита с процентами (эта разница и будет доходом). Но это уже скорее бизнес, чем инвестиции.
Собираясь взять кредит, взвесьте все риски.
Анализ рисков при рассмотрении вопроса о приобретении доходной недвижимости требует ответов на такие вопросы, как:
1. Какова средняя доходность объекта?
2. Будет ли эта доходность покрывать ежемесячные платежи по кредиту?
3. На сколько возможно поднять арендную плату в текущих рыночных условиях?
4. Какая арендная плата установлена для аналогичных объектов?
5. Каким спросом пользуются аналогичные объекты?
6. Какова величина расходов на содержание объекта?
7. Чист ли объект с юридической точки зрения?
Правильный Due Dilligence дает полное представление об объекте.
Для просчета всех возможных вариантов необходимо запросить графики выплат ипотеки на 15, 20, 25 или даже 30 лет и определить, какой из предложенных подходит вам лучше всего по соотношению предполагаемой доходности и размера ежемесячного платежа.
Взвесив все риски и приняв решение воспользоваться кредитным плечом, вы можете существенно нарастить массу активов, приносящих доход в инвестиционный портфель, не обременяя при этом свободный денежный поток, который используется либо для увеличения активов другого класса, либо для накопления на следующий первоначальный взнос.
Существует также ипотека с нулевым первоначальным взносом, которая позволяет приобрести недвижимость, не имея собственных средств. Проценты в таком случае существенно выше. По этой причине разумнее выбирать ипотеку с первоначальным взносом в 10 или 20 %. Поскольку доходность в сфере недвижимости редко демонстрирует высокие показатели, основная цель – уравнять сумму дохода и ежемесячного платежа, оперируя такими параметрами, как срок ипотеки и первоначальный взнос.
Чем больше первоначальный взнос – тем больше сумма свободного денежного потока после внесения ежемесячного платежа.
Для вложений в фондовый рынок кредиты не рассматриваются по причине фактического отсутствия порога входа и более высоких рисков. В этом случае речь всегда идет о собственных средствах.
Кредиты, направленные на наращивание массы активов, считаются единственно разумными. Иных займов лучше избегать.
Подушка безопасности
Самый эффективный путь к достижению финансовой свободы заключается в инвестировании всего дохода, за исключением обязательных платежей и суммы, необходимой для комфортной жизни. Для этого важно сначала обеспечить безопасность. В целях страховки от разного рода жизненных потрясений всегда необходимо иметь «конверт на черный день».
Ввиду ограниченной ликвидности и немалого риска некоторых инвестиционных инструментов, держать определенную сумму на депозите – разумное решение, несмотря на то что процент по вкладам не всегда дотягивает до уровня инфляции.
Выделяют две «подушки безопасности».
На «черный день»
Какой бы надежной ни казалась работа или успешным бизнес, катаклизмы все же случаются, и надо быть готовым ко всему. При потере источника дохода необходимы деньги на существование в период поиска нового источника. Достаточно вспомнить самоизоляцию, которая была вызвана эпидемией коронавируса в 2020 году, когда множество наших сограждан лишились источника дохода и оказались в некомфортном для себя финансовом положении или даже совсем без денег. В таких из ряда вон выходящих ситуациях рассчитывать на государство не приходится. Поэтому важно самостоятельно позаботиться о защите от болезненных финансовых потрясений.
По мнению разных авторов, размер такой «страховки» должен быть равен сумме от 1 до 12 ежемесячных доходов. Таким образом, при доходе в 100 тыс. руб. в месяц «подушка безопасности» должна составлять от 100 тыс. руб. до 1,2 млн руб.
Однако эта сумма рассчитывается исходя из срока, за который возможно найти новый источник дохода в текущих условиях. В зависимости от востребованности профессии на рынке труда, опыта работы и деловых связей этот срок в среднем составляет от 3 до 6 месяцев, следовательно, размер «страховки» должен быть равен 3–6 ежемесячным доходам. Эта сумма, в случае внезапной потери источника дохода, будет кормить и покрывать обязательные платежи.
Чем больше сумма – тем больше заберет инфляция. Чем она меньше – тем меньше времени у вас будет на поиск нового источника дохода. Необходим баланс.
Хранить эти деньги лучше на вкладе до востребования в целях нивелирования инфляции и пополнять на разницу между инфляцией и доходностью по вкладу, в случае если процент по вкладу ниже, а также актуализировать сумму «страховки» при увеличении или уменьшении дохода. Тогда у вас всегда будет лежать необходимое количество денег, которое спасет в случае катаклизмов.
На случай непредвиденных трат
Будь то внезапная болезнь, требующая денег на лечение, поломка единственного автомобиля или даже чья-то смерть и последующие похороны – большинство неприятных событий, влекущих за собой серьезные траты, случаются в жизни, как правило, внезапно. В отличие от «подушки безопасности» на случай потери дохода, не существует формулы для расчета суммы «спасательного круга» на случай непредвиденных трат. Диапазон этих трат не имеет границ. В данном случае все очень индивидуально и субъективно. Каждый человек сам оценивает, сколько ему необходимо иметь денег на случай, если что-то произойдет. По сути, откладывая N-ную сумму, вы покупаете спокойствие и здоровый сон. Если вы определите, с какой именно суммой на счету вам комфортнее, и положите ее на банковский вклад, а также периодически будете пополнять ее на разницу между инфляцией и процентом по вкладу, беспокойств у вас станет значительно меньше.
Спокойствие и здоровый сон дороже денег, которые забирает инфляция.
Отдельного внимания заслуживает тема наличных денег. Бытует мнение, что использование наличности – «преступление». С этим сложно спорить. Исключая некоторые районы Крайнего Севера и глухие деревни, банковские карты давно уже принимают практически везде. В экзотических случаях отсутствия терминала возможен онлайн-перевод. Добросовестным и законопослушным в налоговом плане гражданам наличность нужна только для того, чтобы оставить чаевые в ресторане или баре. Где-то этот вопрос уже решен: можно добавить чаевые к стоимости счета, введя необходимую сумму непосредственно на терминале. Несмотря на то что в России сейчас активно распространяется формат «чаевые по QR-коду», в большинстве случаев мы пока действуем по старинке – пара купюр, и дело сделано. Для этих целей достаточно иметь с собой несколько тысяч рублей купюрами разного номинала. Не более. Все остальное в безналичной форме.
Накопительство
Под навыком накопительства понимается способность контролировать свободный денежный поток и направлять максимум средств в правильное русло – инвестиции, тем самым планомерно наращивая капитал и приобретая активы. Проблемы с накоплением связаны в первую очередь с неправильным отношением к деньгам, сверхпотреблением и некорректным ведением учета или даже его полным отсутствием.
Навык накопительства – один из ключевых навыков финансовой грамотности.
Цель правильного распределения дохода и экономии – выжать максимум из того, что имеется. Существует множество методик и способов, помогающих этого достичь. Остановимся на основных.
Правило 10 %
Дискуссий о том, сколько процентов необходимо откладывать, – бесчисленное множество. Это обусловлено большой вариативностью в целях, сроках и планах по использованию накопленного. Разные эксперты считают, что необходимо откладывать 5, 15, 20 %. Иногда эта цифра доходит даже до 50 %. Но чаще всего говорят о правиле 10 %.
В разрезе инвестиций 10 % способны принести колоссальную пользу, вне зависимости от того, сколько они составляют в денежном выражении. На первый взгляд кажется, что при доходе в 50 тыс. руб. в месяц эти 10 % будут несущественными в сравнении с 10 % от дохода в 1 млн руб. в месяц. Эта психологическая ловушка останавливает многих. Подобный образ мышления помогает лишь находить оправдания и аргументы, почему разумно просто потратить эти 5000 руб., поскольку когда люди оперируют небольшими суммами, то, как правило, занижают их значимость. На самом деле разницы нет. Те, кто зарабатывают 50 тыс. руб. и 1 млн руб. в месяц, находятся в одинаковой ситуации, если учесть разный уровень потребления. Во втором случае 10 % от миллиона будут восприниматься как сумма, аналогичная 5000 руб. в первом случае.
Обычно чем больше доход – тем больше расход.
Например, при небольшом доходе денег не хватает на отпуск экономкласса, а при более высоком доходе – на то, чтобы провести каникулы на фешенебельном курорте. При этом желание одинаково сильное и в одном, и в другом случае. Это уравнивает положение. Таким образом, если дохода не хватает на удовлетворение потребностей привычного уровня, каким бы он ни был, или разумных желаний, то 50 тыс. руб. равны 1 млн руб.
Как нам уже известно, инвестированные деньги работают сами на себя, и в случае с 10 % есть два подхода к тому, как ими распорядиться.
Инвестировать сразу. 10 % с полученного дохода сразу переводятся на брокерский счет. Психологически эти деньги будут уже не так доступны, что избавит вас от соблазна потратить их. Постепенно сумма станет существенней. Во-первых, из-за регулярных поступлений, а во-вторых, из-за сложного процента. С течением времени сложный процент работает все эффективнее и наращивает капитал все стремительнее. Это лишь вопрос терпения и времени. Рассмотрим график, на котором разные виды прогрессий отображают рост капитала в зависимости от поведения инвестора:
Рис. 5. Виды прогрессий
https://www.askiitians.com/iit-study-material/iit-jee-mathematics/
Арифметической прогрессией можно выразить регулярные пополнения на одинаковую сумму. Геометрическая прогрессия показывает доходность изначально вложенных средств с учетом реинвестирования. Арифметико-геометрическая прогрессия сочетает в себе признаки двух предыдущих. Так, регулярное выделение части дохода на инвестиции с последующим реинвестированием полученного от инвестиций дохода увеличивает капитал в арифметико-геометрической прогрессии.
Инвестировать суммы побольше. В зависимости от объекта инвестиций различаются требующиеся суммы. Поэтому накопление определенной суммы для последующих инвестиций тоже имеет место, однако это касается скорее дополнительных инструментов. В частности – недвижимости. Если в первом случае речь идет о регулярных инвестициях с нулевым порогом входа, то, к примеру, для первоначального ипотечного взноса необходима сумма посерьезнее.
20 тыс. руб. с дохода в 200 тыс. руб. на первый взгляд не кажутся существенной суммой, когда речь идет о недвижимости. Однако 240 тыс. руб., которые будут на накопительном счете через год, смотрятся уже внушительнее.
